穗地价落至2006年底水平
今年广州住宅用地供应总量比年初计划下限调低近三成
本报讯 （记者 王卫国 游星宇 实习生 朱燕霞 通讯员 穗房宣）国际金融环境不断恶化，广州楼市投资和消费需求明显降温，使得广州住宅用地供应计划不得不做出调整。广州市国土房管局昨日表示，今年将首次调整商品住宅用地出让计划，将部分用地放在明年适当时候出让，从而使今年住宅用地供应总量达到1.8平方公里（即180万平方米）左右。这比此前制定的年度住宅用地供应计划下限2.5平方公里指标缩减了近三成。
楼市降温引发供地策略改变
就在一年前，加大住宅用地供应还被广州市政府看做是平抑房价，保持供需平衡的重要政策工具。2007年初，广州就曾明确未来三年要连续每年供应5平方公里住宅用地。但市场行情的变化让相关部门不得不调整这一计划。
广州市国土房管局新闻发言人昨日指出，2008年相比去年，广州楼市确实发生了较大变化，投资和消费都明显降温。广州供地策略也因此调整，体现在三个方面，一是根据市场供求关系的变化控制了商品住房用地的投放规模，供地计划从4平方公里调整为2.5平方公里，暂停了限价房用地供应。二是在控制投放规模的基础上，科学预测自住型刚性住房需求，保持商品住房用地一定量的稳定供应，避免因为商品住房用地供应量骤多骤少影响未来住房供求关系的平衡。三是调整供地结构，加大商服用地供应，激励和吸引投资商业地产，促进广州现代服务业发展。
去年地价狂升推高市场风险
2007年1月至9月11日，广州十区商品住宅用地成交总价139.55亿元，平均楼面地价5176元/平方米，同比上涨49%（2006年同期的居住用地成交楼面地价为3475元/平方米），如与2006年全年成交楼面地价（2182元/平方米）相比则上涨137%.与去年相比，今年显得冷清了许多，不仅出现了中心城区地块底价成交，甚至还出现了花都区大规模住宅用地流拍。
市国土房管局新闻发言人指出，2007年第二、三季度，尤其是第三季度，广州土地市场出现了一些非理性、盲目乐观的情况，出现了高出底价一倍甚至数倍成交的情况，也就是溢价率达到1倍或数倍。“溢价率过高说明市场投资预期过于乐观、对房价的预期明显超出经济社会和居民收入的实际增长情况，市场泡沫风险较为严重。”该发言人认为，2007年广州的地价尤其是“地王”价格不具有理性的参考价值，不提倡将今年的广州地价和去年相比。
广州近期顺利成交4宗土地
广州市国土房管局新闻发言人指出，2008年广州土地成交价格逐步回归到2006年底的水平，除个别地块外拍卖成交价都是围绕底价正常幅度内上浮，部分地块以底价成交。该土地价格与广州当前的土地价值（包括最新颁布的基准地价）是基本吻合的。“这些动态说明广州土地市场投资开始趋于正常和理性，投资者对市场未来预期与评估专家的预测判断趋于一致。”
据介绍，在当前国际金融环境恶化的情况下，广州近期顺利成交4宗土地，珠江新城商业用地的楼面地价甚至达到了近8000元/平方米，广州市国土房管局认为这说明投资者对广州投资前景和房地产市场的充分认可和充满信心。
拉动内需新政促进开闸放地
也许是预见到了今年市场环境的前景不同以往，广州市国土房管局实际上在年初的时候就制定了一套弹性供地策略，计划在2008年供应住宅用地2.5-5平方公里。随着后来楼市表现低迷和开发商资金链紧张，广州住宅用地供应甚至出现了将近半年的停滞，政府部门明显在调整供地节奏。
截至10月底，广州今年出让住宅用地不到70万平方米，距离年度计划至少推出2.5平方公里（即250万平方米）的住宅用地目标相差甚远。但最近一连串开闸放地使11、12月份有近160万平方米的大规模土地集中供应市场。
广州市国土房管局新闻发言人指出，“由于今年市场的复杂多变，前3季度我们投放土地是较为谨慎的，更多地将注意力放在密切监测和评判市场动态上。中央房产新政出台后，宏观调控刺激消费、拉动内需以提振经济导向已经明确，这时候我们推出一批有投资意向者的土地，旨在增强市场的投资和消费信心，表明政府维护房地产市场健康、稳定发展的态度。”
专家说法
政府被迫卖地或成楼市毒药
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，因为房地产项目开发具有周期性，一般高层项目开发要2-5年左右。如果2008年土地卖得少，2011-2012年商品房供应就会减少。政府是完全可以通过“卖地”这个水龙头来调控市场供求关系的。
对于地方政府年底突击卖地的行为，赵卓文认为，多年来地方政府习惯了扩张性的财政支出。在地方税收年年创新高的支持下，地方政府的“大手笔”开支一项接一项。从2008年下半年开始，由于经济形势发生变化，税收增幅锐减，财政收入相应减少，不少地方政府开始捉襟见肘。
“卖地如果是地方政府被迫采取的权宜之计，则可能成为楼市的毒药。”赵卓文指出，目前广州阶段性供大于求已经呈现，预计未来2年都将是这种局面。在需求无法扩大的时候，供应量再大幅增加，将会加大楼市下行的风险。
（本文摘自《南方都市报》） |
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