交行房贷出细则 二套房贷未松动
首购普通自住房利率七折，专家称交行比农行谨慎，更好把握了央行和银监会之间的平衡
本报讯 继农业银行、光大银行后，前晚交通银行出台了房贷新政实施细则。对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例20%.对于新政实施前已发放贷款尚未结清部分的调息方法尚在研究。
交行总行相关人士表示，对于能够明确是首套的普通自住房，各分行今起已经可以按央行要求，享受上述优惠。其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件规定。
根据这两个文件规定，已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。
交行总行相关人士透露，对于新政实施前已发放贷款尚未结清部分明年如何调息，总行还在研究，各分行在此之前不得随意制定相关的细则。
据中国人民银行10月22日出台的房贷新政，及当天下发给各主要商业银行的通知中，央行明确要求各商业银行根据自身情况制定实施细则，因此在对“存量”和“增量”的把握成为此次商业银行制定房贷实施细则的难点。
农行、光大银行、交通银行的房贷细则也显示，出于对自身经营和风险控制之间平衡的不同考虑，商业银行在把握央行房贷新政时的松紧程度由此出现分化。
专家解读
未“松”二套房贷
“相比农行版，交行显得比较谨慎，并没有放松二套房贷，且更好把握了央行和银监会之间的平衡。”一股份制银行风险管理部人士评价。
交行称制定此细则，依据不仅是《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》（银发〔2008〕302号，下称302号文），还包括《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》（银监发〔2008〕71号，下称71号文）。而此前有银行人士指，细则难以出台的原因之一就是监管层部门的意见可能存在冲突。
据了解，央行10月22日下发的302号文未直接提及二套房贷，仅表述为“对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高”，有银行理解为此前的359号文和452号文就此作废。但银监会10月24日下发的71号文则要求除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行359号文和452号文。
而根据359号文和452号文，交行对其他客户（包括二套房贷）执行的应该是：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；如属于首套利用贷款购置但不是普通住房的，则可能依据的是：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%.
与之相比，农行版细则明显宽松：农行对首套购置为非普通住房的，首付款比例原则上不低于25%；购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。
未提“改善型”自住房
值得注意的是，与交行副行长钱文挥在其第三季业绩发布会上所述的“‘改善型’住房难界定”一致，前日交行发布的新闻稿中也未出现“改善型”住房这一字眼，而且也未明确“如何界定首次利用贷款购买普通自住房”。
钱文挥此前曾表示，“改善型”的概念太过宽泛，执行起来比较困难。他举例说，假如一个人已有了一所小房子，以前没有贷款过，现在他想贷款购买一所面积大一点的房子，这样的需求可称之为“改善型购房”，也满足“首次（贷款购房）”、“自住”、“普通（住房）”的概念，银行可给予贷款利率、成数上的优惠。但是，假设一个人已经有了两栋别墅，现在他想贷款再买一栋更大的别墅，这样的需求显然不能被称为“改善型购房”。
至于什么是“首次利用贷款购买普通自住房”，上述人士认为，“既然是贷款，其依据的应该是央行征信系统，这也与银监会的提法类似，也与359和452号文一致。这也就是说如一个人以前没有利用贷款已购置过一套住房，如其在购买第二套普通自住房时使用贷款，也可判定为是首次利用贷款购房而享受优惠政策。”
比农行细则简单易懂
某国有银行内部人士说，从交行透露的内容可以看出，这份细则依然不够细。该人士分析说，细则对于“非自住房”、“改善型普通自住房”等概念还是没有明确界定。
“交行的细则更简单易懂。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇接受记者采访时表示。交行细则比农行的比较好执行。农行细则出台后，不少市场人士和专业记者反映看不太懂。农行虽然对普通自住房等做了相应的优惠政策规定，但却没有明确界定上述房子的概念。
郭田勇表示，交行没有分那么多房子的概念，明确首次贷款买普通自住房就享受基准利率的0.7倍，首付比例20%.其余按老规定执行。
不及农行的是，交行还未对新政实施前发放贷款未偿还部分做出规定。
（本文摘自《南方都市报》） |
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