2008年广州公寓市场情况分析
东站VILI项目部
1、 近期公寓租赁及销售市场分析
1）行情稳步向好
高力国际此8月份的研究报告显示，今年第二季度广州的高档服务式公寓市场并无新增项目供应，而市场对公寓的需求保持增长，全市整体空置率为15%，较上季度下降2%。目前，广州服务式公寓的平均租金为每月每平方米为27.2美元，较上季度上涨2.2%。
而合富置业的专业人士则介绍，高档公寓物业在楼市调整期间表现出较佳的保值力，由于拥有稳定的目标消费群和固定高端租客群体，因此价格在楼市调整中表现比较稳定，波动较小，从而给予市场较强的信心支持，再加上租赁交投和租金回报相对稳定，是长线投资客的首选之一，行情稳步向好。
2）中高档公寓的市场情况看好，租金轻微上扬
相关统计数据显示，2008年首季度广州市外商直接投资实际使用外资为6.47亿美元，同比增长7.9%。外资企业及机构驻广州的外籍员工增多，使得服务式公寓市场的需求保持增长的趋势。丽思·卡尔顿酒店服务式公寓的投入使用，标志着广州服务式公寓产品档次的进一步提升，未来高端的服务式公寓将能满足更多高要求的客户需要。
有权威机构指出，目前广州市服务式公寓市场日籍客户所占比例较多，尤其是丰田和本田两家汽车制造公司以及其上下游产业链的相关公司的中高层管理及技术人员对服务式公寓的需求占了整体市场的大部分比例，其次为欧美客户。新入市的国际品牌服务式公寓继续受到包括外籍高层管理人员和各国驻穗领事等高端客户欢迎。与此同时，此类物业的市场平均租金也常因新项目入市影响呈现明显波动，例如去年入市的高端项目由于其租金普遍高于市场均价，从而推动了服务式公寓市场平均租金年增长5.9%。
从近期租赁成交市场来看，位于商务区内的高档公寓，最受高端外籍客商欢迎，也最受高端长线投资客追捧，如比较成熟的有中信国际公寓、天文苑等，而新兴而发展较迅速的有富力爱丁堡国际公寓等。目前市内高档公寓盘源比较集中的片区有天河和二沙岛。天河区拥有市内最发达的成熟中央商务区——天河北和珠江新城，区内写字楼是众多跨国企业、外商公司的办公地，外籍客商云集，拥有客源充足的高端租客群体支持，高档公寓盘源相对较多，而且近年来陆续有不少新的中高端公寓落成，给日后该区中高端公寓租赁市场的发展带来有力的支持。
3）“双低”写字楼成为投资客目标
今年以来，虽然房地产市场低迷，当由于价格走低，投资产品也收到牵连，反而使投资的时机开始显现，部分投资客户“，看准时机、乘低吸纳”，所以一些单价低（由于单价低，单位面积小同时导致总价也相对较低）、运营成本低的“双低”写字楼（小户型）或公寓，成为写字楼投资客的主投目标，销售情况良好，引发了新的投资热潮。
2、 目前广州市一手住宅成交及在售公寓（部分）销售情况
1）2008年1-7月一手住宅成交情况
数据来源：阳光家缘
2008年7月，广州市十区一手住房交易登记面积为60.56万平方米，均价为9122元/平方米，环比下降4.7%。主要原因是10000元/平方米以下区段占比在近几个月以来第一次超过60%；10000-14000元/平方米区段，占总备案面积的22.5%；14000-18000元/平方米区段，占总备案面积的10.6%；18000元/平方米以上楼盘成交占阳光家缘新建商品住宅备案的6.3%，与6月份相比，所占比重有所减少。见下表：
2008年7月一手住宅成交统计数据
数据来源：阳光家缘
2） 在售公寓（部分）销售情况
|
项目 |
开盘时间 |
均价 |
装修标准 |
已售套数 |
销售率 |
|
（元/㎡） |
可售套数 |
面积比 |
套数比 |
|
威尔斯国际公寓 |
2008年8月16日 |
16000 |
3500元/㎡ |
126 |
11.8% |
12.6% |
|
1003 |
|
时代you公寓 |
2008年6月28日 |
15000 |
2000元/㎡ |
128 |
37.7% |
40.8% |
|
314 |
|
汇峰国际公寓 |
2008年
4月28日 |
17000 |
3000元/㎡ |
327 |
66.1% |
68.6% |
|
477 |
|
裕富公寓 |
2008年4月 |
16000 |
2000元/㎡ |
213 |
47.4% |
55.9% |
|
381 |
|
珠江新岸公寓 |
2007年
10月30日 |
18000 |
3800元/㎡ |
202 |
22.2% |
25.6% |
|
789 |
数据来源：阳光家缘（截至2008年9月10日）
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