“第二次土改”尘埃未定对房地产冲击意见不一
业界人士认为,即使宅基地未来真的实现流转进入市场,目前来说,也仅是城中村和城郊附近的土地关注度高。
■网络调查
据本报与焦点网的联合调查结果显示,八成多的参与调查的网民认为此次土改将增加房地产用地的供应,并且将对房地产市场造成影响；四成多的网民认为土改将影响房价,四成多的网民认为土改将导致供应量上升。
本月12日，十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，所公布的公报对于此前普遍关注的农村土地流转问题只字未提，大家都在等候稍后的细则出台。而在会后，多个地方的土地流转政策都在制定和完善当中。
而在房地产界，关于此次土地改革会不会对房地产业造成影响，业界也反应不一。有业界人士认为此次改革更多的是针对农村土地承包经营权流转，并不会对房地产业造成影响。也有业界人士认为，此次土改将促进农村建设用地以及宅基地的商业化流通，因此会从土地供应和商品房供应等方面对房地产业造成影响。
供应量，一根容易被牵动的神经
据了解，目前农村土地分为四类：承包地、宅基地、集体建设用地、国家建设征地，其中能对房地产行业产生影响的主要是宅基地以及集体建设用地。
在多个房地产网站上，关于新的农村土地政策会不会对房地产业造成影响是最近讨论的焦点，而大家分析的关键点，都落脚在供应量上：一方面是土地的供应量，就是农村集体建设用地以及宅基地流转后，会不会有不少土地将转向房地产开发，另外一方面是房产的供应量，就是如果宅基地房（小产权房）获得上市流通的资格，会不会导致现有大量的小产权房上市流通，并且将有更多的农民开发小产权房供应市场。
对于土地的供应量的上升，似乎讨论者的分歧并不像宅基地以及小产权房的分歧那么大，因为根据改革的方向，无论是集体建设土地的流转，或者对于部分地区进行的“宅基地置换”，或者关于“土地换社保”等方面的农村城市化的试点和建议，目的都是通过各种转换方式，置换出更多的土地，因地制宜提高土地的实用价值，从而增加和提高对于农民的保障和补偿。在这个过程当中，房地产开发的介入也是选项之一。（如广州多个城中村的改造，就是通过拆迁补偿或者货币补偿，然后回收土地进行房地产开发。）珠三角多个城市的土地流转试验中，也有部分土地是进入房地产开发环节。
小产权房成关注焦点
对于业界人士来讲，更为关注的多个城市中出现的老问题，那就是“小产权房”的合法身份能否得到确认。
在近年来，随着城市化进程的加快，各地房地产业的迅速发展，在不少大城市的郊区，纷纷兴起了用宅基地进行开发的房地产项目，以低廉的价格吸引了不少人购买，但是因为这种房子只有使用权没有完整产权而被称为“小产权房”，一直被宣布为不合法并且得不到现代金融体系的支持。另一方面，城市居民向农民直接购买宅基地和房屋，也不受法律的产权保护。
同样道理，广大农民本身所住的房子也是只有使用权而没有完整产权，即使能够流通也只能卖给村集体成员，大大限制了其流通价格，为此也有不少专家呼吁应该给予宅基地以及宅基地房完整的产权，以提高农民的收益。
广东省土地学会资深人士指出，只有实现宅基地的流转交易，才可以真正体现土地和房子的价值，是对农民利益的保障。此外，还可以促进土地的集约集中利用。
如果宅基地以及宅基地房（小产权房）获得完整产权得以上市流通的话，必然也有更多的开发商与农民协商土地价格介入房地产开发，而大量的农民宅基地房也获得流动的资格，那么可能造成的直接后果就是房地产市场的供应量的大幅上升，从而影响目前的房地产市场供应结构。
虽然从表面上来看，农村建设用地和宅基地的产权明晰过程将会在一定程度上导致房地产的供应结构发生变化，但是正如长江证券分析师苏雪晶所认为，各地方政府近几年来对于农村用地流转问题都进行过一定尝试，操作多样并且复杂，在如此复杂操作模式下，如何能够更好地保护农民的权益将会成为未来政策的实施方向。因此，是否能够找到一套确实可行的操作模式将成为土地改革对房地产市场产生的关键之一。
■专家看法
短时间内不会对房地产市场造成影响
上海《国房分析咨询报告》首席分析师，长沙新思维企业发展策划公司首席顾问陈真诚：
此次土改必须处理好几个问题。
首先，解决法律问题，法律必须是每个地方都适用的。
其次，必须做好农村的社会保障工作，以防土地出卖款被一些农民花光后，他本身和后代因失去了基本土地而没有了生活保障，造成严重的社会问题。要知道，不少农民的素质依然很低。
第三，目前农民，从整体而言，农民没办法从资金实力和运作能力等方面与城市买家竞争，实际上可能会出现大量农民的土地被一些农村中的相对强者低价集中后再低价被城市人买走，而这种因能力不及导致买卖不公，可能造成系列问题。
因此，我认为，包括宅基地在内的农村土地流转需要一个过程，在短时间内不会对房地产市场造成影响，同时，只有城市中以及城市周边的农村土地才有价值，但是这个量不会对房地产市场造成明显的影响。
■“土改”措施分析
农村建设用地上市流转
实施可能性：非常大
分析：在不少城市，上述规定早就已经被变相改变。例如早在2001年10月，广东顺德就被确定为全国集体建设用地使用权流转试点地区。2005年6月，广东省人民政府以“政府令”的形式正式颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，规定农村集体建设用地可以与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场，在全国开创了先河。据统计，珠三角通过隐性市场流转方式使用的农村集体建设用地实际超过集体建设用地总量的50%，在粤东、粤西、粤北等地，这一比例超过20%.据初步统计，截至去年初，全省集体用地流转宗数约2100宗，面积约为1550公顷，涉及价款约20亿元。
而广州市国土部门相关负责人日前表示，广州正在制定集体建设用地流转实施细则，预计今年底或明年初就会出台，此外，《广州市农村经济发展留用地管理办法》也有望在年底出台。
对房地产市场的影响：
在不少经济发达的地区，部分集体土地的性质根据实际需要已经转变成为工业工地或者商住用地，农村建设用地上市流转将增加房地产土地市场的供应。
宅基地以及宅基地房上市流转
实施可能性：未定
分析：宅基地和宅基地房上市流转是关注的焦点，但是所牵涉的利益面也非常广，并且如何在实际操作中做到真正保护农民的利益，目前也尚未有完善的操作手法。
从反映的情况来看，不少专家和农民表示，虽然宅基地和小产权房上市流转对于农民来讲肯定是好事，但是首先要出台完整的操作规程，防止在这个过程当中中间环节得益，但是却对农民权益造成新的伤害。
广州目前正在摸查农村宅基地房的产权情况，广州目前已经完成了90%以上的集体土地确权，只有少部分村集体之间存在争议的土地还没有明确产权。但对于宅基地的房屋确权将面临着巨大的工作量。
广州市国土部门资深人士认为，宅基地如果能够流转上市将可以增加市场上的住房供应，但前提是必须要产权明晰，这也是宅基地上市面临的主要困难。
对于房地产市场的影响：
如果宅基地以及宅基地房得以上市流通的话，对于房地产的影响是显而易见的，虽然大量的农民住房不一定会上市流通，但是在部分大城市的城乡结合部，“小产权房”的开发量将大幅提高，因为小产权房的价格低廉一直受到中低收入的城市居民的欢迎，并且发展商也可能改变开发方式，购入宅基地或者收购宅基地房进行开发。
“宅基地置换”和“土地换社保”
实施可能性：未定
分析：除了农村建设用地和宅基地的上市流转外，国内还有其他城市进行“宅基地置换”试点，也有部分专家提出“土地换社保”等改革方案，从其对房地产的影响来讲，这两者基本相近。2007年7月，重庆九龙坡区拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出80%左右的农村宅基地指标置换为城市。天津自2005年下半年开始推出试点，农民自愿以其宅基地换取小城镇内的一套住宅，政府整合原村庄建设用地后再通过“招、拍、挂”出售。
对于房地产的影响：
增加房地产用地的供应。
在城市化过程中，房地产开发是重要的手段之一，无论是“宅基地置换”还是“土地换社保”，都将增加房地产用地的供应量。
（本文摘自《南方都市报》） |
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