全国10多个城市救市新政相继出台,意在恢复购房信心、拯救成交
地产救市号角正式吹响
楼市进入下调周期后，在国际金融形势、国内经济环境等双重影响下，目前丝毫未现购房信心的恢复，不少中心城市的价跌量缩局面还在持续。在国家“有保有压”的金融政策向“放松”的金融政策转变后，楼市的救市政策出台也不可避免。
10月14日，上海和杭州同时出台救市政策。至此，全国至少已有10多个省会城市或大城市出台了救市措施。广州房管局近期公开表示，将减少用地供应，年内不再推出限价房用地，但由于广州房价稳定，暂不出台刺激购房的措施，不过防范房价暴跌的方案正在研究之中。
各地救市新政相继出台
10月14日，上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，从即日起上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。杭州市政府同日也发布了《市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。
据了解，目前已经公开推出救市政策的省会级城市还包括南京、长沙、沈阳、西安、石家庄、重庆、成都、福州等，而政坛明星仇和曾主政的宿迁，救市最为大手笔：凡在2008年11月1日至2010年12月31日期间购买住房的，可获得0.5%到7%的财政补贴；公积金贷款的首付比例从30%降至20%；公积金贷款最高限额提高10万元等。其中购买16层以上高层住宅楼、单套面积90m2以下的单位，由地方财政给予房款总额7%的补贴。这是目前所有救市城市中财政补贴最高的城市。
有业内人士表示，救市虽然不能直接改变楼价的变动周期，但对于消费者购房信心的恢复、防止房价暴跌有积极的意义。
购房信心狂跌成交低迷
美国次贷危机引发全球金融动荡，中国经济也难以独善其身。据统计，今年1-9月，我国累计贸易顺差1809亿美元，比去年同期下降2.6%，净减少49.2亿美元。对美国出口1891亿美元，增长11.2%，比去年同期回落4.6个百分点。
而从国内看，中国宏观经济学会秘书长王建指出，自2003年开始的本轮经济增长高潮，到去年6月已达到繁荣的顶点，去年6月以后开始逐步下滑，中国经济应防冷而不是防过热，现在经济下滑的趋势仍在继续。
外部的金融危机和内部经济走势的趋缓，自然会影响到消费信心。央行日前公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算买房的居民人数仅占13.3%，比上季度下降1.8个百分点，亦低于去年同期2.8个百分点，创1999年调查开始以来最低水平。其中北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数所占比例均不足10%，低于全国平均水平。这表明消费者已经形成了市场看跌预期，房地产业短期内仍将面临深度调整。
与购房信心不足、观望气氛相伴的，是房价的回调与成交量的萎缩。地产知名人士牛刀表示，今年十一黄金周，全国主要城市的地产市场都十分低迷。如南京黄金周前五天只有23套房子成交，跌到历史冰点；北京前五天平均一天成交不到一百套，比五一还不如；上海平时每天有三五百套成交量，黄金周还有一个大的假日房展，成交量却一落千丈，日均也就一百来套；深圳秋交会上，前五天才卖317套，而且均价一路走低，从第一天的15146元，跌到第五天的8395元/平方米，单日成交均价是近一年半来首次跌破9000元/平方米；东莞方面，合富辉煌近日的报告显示，前三季度全市住宅签约面积为249万平方米，同比去年减少约49%.可以看出，成交量的萎靡不振已扩散到全国。
牛刀表示，目前中国房价的下跌基本已经蔓延到全国各大城市，就连一些三线城市的房价也开始下挫，大有直接将前两年的涨幅降下来之势。
土地流拍严重危及财政
直接刺激地方政府救市的另一个背景是今年以来土地流拍严重。楼市气氛的持续低迷，导致土地市场寒冬期不断延续，发展商拿地相当谨慎。据国土资源部下属全国地价监测中心统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%.截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。
而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。合富辉煌的上述报告指出，东莞2008年前三季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万平方米。广州9月中旬曾打算出让的花都两块地———花都马溪村1号地和2号地共23万多平方米，是今年最大的两块住宅用地，但两宗地最后均因无买家报名竞投而被政府收回。
此外，还有一些地王的退地潮此起彼伏，苏宁环球8月份退了一年前以高达6.7万元/平方米的价格荣膺全国“单价地王”的上海市南京东路163号地块，广州从化和天河也有退地现象发生。
土地市场的低迷，导致部分地方政府的土地财政收入剧减。数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。
融资渠道窄资金缺口大
而资金缺口巨大则是目前地产业面临的又一重大问题。由于历年来多次上调存款准备金率和存贷款利率，以及严控银行贷款缴交地价、股票市场低迷证券市场融资困难、二套房贷新政、地价飙升等多重压力，发展商的资金缺口庞大。
北京师范大学金融研究中心发布的《2008房地产行业资金报告》显示，2008年房地产行业的资金缺口为6730亿元。同时预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。
拯救成交才能真正救市
面对楼市的低迷，在全国各地自救的同时，政府高层对于楼市情况也愈发关注。有消息指出，10月某日住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、人民银行等9部委召开会议，就当前房地产市场现状、未来判断、政策走向进行讨论，而这9个部委恰是房地产调控部际联席会议的组成单位，其中，住房和城乡建设部作为房地产行业的主管部门负责牵头。
10月14日，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生向媒体透露，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出。住房和城乡建设部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。
有业内人士表示，目前楼市低迷主要是购房者缺乏信心，只要购房者信心恢复了，楼市也就能回归原来的状态。
经纬地产项目发展及研究部副经理朱欣苑表示，从现在各地政府出台的救市政策来看，存在两个不同的方向：一是救价格，例如南京出台的购买普通商品房按面积补房价政策，就体现出当地政府并不希望房价下跌带来连锁市场反应；二是救成交，如议论中的放松第二套房贷等政策，通过需求的释放来促进交投活跃。在她看来，后者才是各地政府部门救市应该选择的方向，因为成交量的提升才能给楼市重新恢复稳定带来足够的支持和动力，而价格偏高正是买家近期不愿意选择置业的重要原因。
●数据看台
●央行公布的调查结果显示，未来三个月打算买房的居民人数仅占13.3%，创1999年以来最低水平。北京、上海、天津和广州未来三个月打算买房的人不足10%。
●全国地价监测中心统计，5-9月，全国20个大中城市已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。
●北京师范大学金融研究中心发布的报告显示，2008年房地产行业的资金缺口为6730亿元。
■焦点
救市新政十大猜想
1、继续降低双率
9月16日，央行正式下调人民币贷款基准利率，一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点。10月8日，央行又与世界多国同步下调存款准备金率和存贷款利率。
可能性研判：
摩根预测减息5次
上一轮双率上调周期很长，贷款利率从2004年10月29日开始上调，到2007年12月21日共有9次上调。而存款准备金率从2003年9月21日上调，其后几年间经过19次上调。天相投顾发布的投资报表显示，十七届三中全会提出要采取灵活审慎的宏观经济政策，预计存贷款利率和存款准备金率还将继续下调。摩根甚至预测，中国央行将在2009年年底前减息5次。
2、二套房贷新政松绑
去年“9·27”房贷新政———第二套住房的首付比例提至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。这被认为是“压死骆驼的稻草”。
可能性研判：
南京已开先河
全国工商联住宅产业商、中房协等领导呼吁“救市”，侧重点就在取消二套房贷限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等方面。而南京推出的救市政策中，已为“二套房”松绑：二套房人均面积低于南京市平均标准的，第二套房可继续享受第一套房利率标准。
不过上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问陈真诚表示，二套房政策不应该变，因为可能会给银行带来风险。
3、取消二手5.5%营业税
“5年内二手房交易征收5.5%营业税”的目的是从抑制需求的角度入手，打压当时盛行的房地产投资行为，不过从市场实际情况来看，政策并没能起到预想中的效果，反而在一定程度上刺激了前两年房价的提升。广州二手市场甚至出现了“实收”的概念。
可能性研判：
5.5%营业税取消应成首选
“5年内二手房交易征收5.5%营业税”是一项较为微观的调控政策，其仅仅针对二手市场，如果取消，对整体经济影响相对较小。相对偏低的执行成本，为政策的改变打下了坚实的基础，因此，如果政府要救市，取消5.5%营业税应该是首先选择的政策。
4、减免交易环节税费
房地产交易环节的税费收取一直以来都是饱受业界诟病的问题。从目前情况来看，房地产税费种类繁多，存在重复收费、计征不规范现象，没有能够形成一个有效的体系。如果减免交易环节税费，对于开发商来说，将降低房地产的开发建设成本；对于买家来说，相关税费的减少或者免除，将舒缓置业压力。
可能性研判：
短期内恐难付诸实施
税费是政府财政的重要来源，减免可能性不大。如果减免交易环节税费，最有可能的是推出物业税来替代。不过，不动产税除了受政策和体制的影响外，还面临很多问题，短期内难实施。
5、“90/70”政策松绑
“90/70”政策是近几年房地产市场宏观调控的标志性政策，也是执行最为严格、对市场考验最大的政策之一。早在政策出台之初，民间就已经有了自己的解决之道，最直接的就是两套打通。如果松绑“90/70”政策，多次置业的改善型市民将是最大的受益者。另一方面，政策放松之后将导致大面积豪宅比例增加，在一定程度上推动房价上涨。
可能性研判：
放松可能性不会太大
松绑“90/70”政策，这是执行难度最低的政府救市政策，而广州也已有先例，其8月份的一则卖地公告就规定，萝岗两幅土地项目90平方米以上住房面积比例可达35%，突破了“90/70”的限制。不过，从国务院在去年下半年以来几次强调“90/70”政策要落实到位的口风来看，此政策放松的可能性不会太大。
6、延长土地开发期限
“如果一年内不开工的，要交纳相当于土地出让金20%的土地闲置费，如果两年内仍然不对土地进行开发利用，将依法收回土地。”这是政府对于开发商囤地行为的组合拳。如果减免土地闲置费的收取，延长拿地两年内开发的期限，将缓解开发商的资金压力。
可能性研判：
放宽政策让市场来调节
这是市场监督难度最大的宏观调控政策，如何才能算作开发？两年之内要开发到什么程度？上万亩和几百平方米的地块有无区别？这些都没有详细条文加以解释。因此，政策对于开发商的实际约束有限，在这样的背景之下，倒是有可能将政策放宽，通过市场来调节供需关系。
7、打破公积金贷款限制
通过公积金贷款政策的改变来救市的政策较为多元，最简单的就是将90平方米以上住宅和多次置业的公积金贷款首付额度降低至两成，首付门槛的降低将使更多的刚性市场需求在短期内得到释放。其次是提高公积金贷款额度，目前广州公积金个人贷款额度为40万元，夫妻双方的额度稍高，为65万元，并非没有进一步提高的余地。除此之外，广州不少买家属于非本地户籍，如果公积金贷款可以实现异地提取，将导致需求变得更加庞大。
可能性研判：
首付两成、提高额度容易实现
放松公积金贷款是扩大需求类救市政策，效果会相当显著，因此落地实施的可能性不小。从实际操作来说，公积金首付两成和提高贷款额度相对容易实现，而异地提取则存在一定的“技术”问题。
8、不再限制外资购房
商务部等六部委06年下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，此后各地陆续出台了关于境外机构、个人购买商品房的规定，对外资购买商品房提出了限制。该政策可防止外资过度炒作境内房地产。
可能性研判：
政策取消可能性很小
在目前媒体关注的救市策略中，此条甚少有人提及。由于国际性的金融危机，不少外资投行有抛售中国内地物业的苗头。而人民币升值预期也减少，外资涌入势头已减。不过有分析认为，与美英相比，中国房市更为稳固，不排除有境外资本将中国房地产当作资金的避风港。估计该项政策放松的可能性很小。
9、减少土地供应
去年以前，由于房价上涨过快，政府大规模推出土地供应市场，以缓解供求压力。如广州今年原来的土地供应计划为2.5-4平方公里。但随着市场环境的变化，成交量缩小，楼市供大于求的局面开始出现。
可能性研判：
穗土地供应减少势头已现
广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长陈大旺表示，下半年停供限价房用地，考虑减少住宅用地供应，增加商业和服务业用地供应。
10、出台地方性鼓励政策
从目前各城市推出的地方政策看，主要集中在直接财政补贴、降低减免契税、卖旧买新税费抵扣、允许购房入户、放宽房企受让及开发土地的期限等方面。直接的财政补贴较受诟病，并认为是政府直接支持发展商死扛高房价的方式，而交易税费的减免则比较受称赞，有利于活跃市场的交易。
可能性研判：
广州暂无购房鼓励举措
记者了解到，广州市房管局已经表示，近期不考虑出台刺激购房的措施。
■专家看台
救市是一把双刃剑
合富辉煌首席市场分析师黎文江：
中央在银行利息方面做出调整，实际上就已经放出了救市的信号，而中房协也已经上书国务院，提出通过新的宏观调控来刺激需求。因此，可以预见后续政策会在短期内相继出台。从中房协的上书内容看，最有可能出台的政策是二次房贷松绑，鼓励改善性住房需求，这正是房地产市场去年年底突然从直线上涨到下调的重要原因。
政府出台新政策救市是一把双刃剑，由于房地产是国民经济中的关键产业，其市场情况的改善能够扭转目前不利的整体经济环境。与此同时，救市也有可能引起新一轮的价格反弹，对于买家来说未必是好事。
政府应救成交量，而不是价格
经纬地产项目发展及研究部副经理朱欣苑：
判断楼市是否回暖，房地产行业是否健康繁荣发展，是以成交量的多少而不是价格的高低为标准的。高成交量（而不是高价格）更能表明一个行业的健康和繁荣。而西安、南京等地方政府竟出台补贴购房者房价的措施，这无疑是保价格变相补贴开发商的做法，在当前行情下是不会起到救市作用的。
在明晰当前楼市的矛盾面后，如何救市以促进成交量的放大就已相对清晰。
首先，鼓励开发商降价，促进首次置业者购买。相关措施可考虑如减免开发商出售低价房的营业税或增值税等，低房价（单价）的标准可以当地职工人均收入的2-3倍来确认。
其次，微调“9·27”政策，促进改善型居住者购买。相关措施可考虑将二次置业者的贷款利率调整为与首次置业者相同，首付比例不变。这样既可防范金融风险，又能减轻改善型居住购买者的压力。
第三，减免购房相关交易税费，刺激楼市消费。相关措施可考虑减免购房过程发生的相关交易税费，减轻购房者负担，刺激楼市消费。
当自住型买家有能力入市后，楼市的调整底部自然会得到确认，市场的成交量也将稳步放大。随着自住型消费者的逐步入场，“买涨不买跌”的投资客自然就会跑步入场。
开发商应该思量自救
君华地产策划主任黄再兴：
对于房地产市场，一贯坚持的观点就是依靠市场杠杆调节而非政策操控。就广州来说，广州市国土房管局公布的最新住宅均价数据是9078元/平方米，连续四个月保持在“九字头”以上，已经基本站稳。成交量也是如此，现在每个月都能够完成60万平方米左右的市场交投。市场波动相对较小的时候出台措施“救市”，未必是一个明智的做法。
另一方面，现在的开发商完全有能力通过自我调节来实现“自救”。例如君华地产在白云区的项目，近期对价格稍作下调便能够实现清货，可见尽管市场低迷的基本面没有改变，但是前期积累的市场需求仍然相当庞大。
（本文摘自《南方都市报》） |
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