新塘项目部  莫学勇

至去年9.27房贷新政实施以来，市场调整持续10个月了， 这次市场变化，与其说是调整，不如说是一场至内而外的楼市革命，那它将经历怎样的过程？为什么说会是持久战？对于楼市的好动多变，我们虽然无法造出一部完整的流年来，但为之描绘一个大致的轮廓，既要“如鱼饮水，知其冷暖”，更要“春江水暖鸭先知”，却为时势认识和战略指导所必需。

为什么这轮调整将是持久战？根据在什么地方呢？

首先，中国的房地产市场不是少数利益集团的暴利工具，而是关乎国计民生的基础行业，一言以蔽之，群众的根本利益就是最高政治。

 

其次，房地产作为支柱产业，暴涨暴跌都有碍大局。因此，全部问题的根据就基于这两点。

市场需要救吗？政府救市了吗？怎么救？

为应付次贷危机，美国政府7月27日出手救市，我们的政府也说要促进房地产市场的健康发展，。中央向来的政策都是又打又拉，这次也不例外。看来中央还是有所小动作，如从资金方面适当做多地产股，提振楼市信心；在货币政策方面微调启动，央行松口贷款额度扩大5%；在舆论方面淡化金融货币从紧。但总体看来，还无意出台具体措施刺激楼市，更多是平衡楼市舆论力量对比，防止大起大落。从上半年的统计数据显示，楼市基本面良好，主要城市楼价降幅有限，成交量在6，7月有较大提升。表示楼市调整将继续深化，细化，成果化。

 

要很好的回答这个问题，既需要一副望远镜，又需要一副显微镜。从宏观和微观上研究各种影响楼市变化的因素，然后综合起来，分析对立双方的力量对比和趋势，从而得出较为客观的结论。

 

1、 国际方面。

美国次贷危机的影响还在蔓延，已波及全球，对中国亦不例外.同时，美国、英国的房价都在加速下跌中，进一步打击房地产行业的投资信心，降低中短期市场预期。

2、 国内经济增长减速。

楼市每次大涨的背景和根本动力是什么？不是别的，是国家经济的高速增长或者说“过热”。温总理说“今年是最困难的一年”，估计明年还不会是“最愉快的一年”，作为支柱产业的房地产必是首当其冲。

3、 资金链就是开发商的生命线。

开发商们一向的手段是用国家的钱来赚老百姓的钱，这回的金融从紧政策，加上消费低迷，成本上涨，IPO遇阻，对开发商无异于釜底抽薪。

4、投资和投机受到全面抑制。

作为楼市兴奋剂的投资和投机性购买一退出，市场高潮必然应声回落。它们的行动本质是趁热炒作，而不是抄底。一般来说，它们进场的前提是大市回暖。

5、舆论运动决定房价运动。

要知楼市路在何方，只需看舆论风吹哪边。目前跌声铺天盖地，刚刚兴起的一股“救市风”马上又被压制下去，打击楼市的声音倒是有睚眦必报之势。想要扭转舆论局面，要么政府救市，要么楼市成交量连续大幅度增长。现在看来，救市短期内难以实现，7月广州成交量环比又跌了1成，没有表现出持续增长之势，这又决定了楼市调整是一场持久战。

6、 供求结构持续改变，政策走亲民路线。

从广州6、7月的成交来看，中小户型的限价房和低价房的供应，成为市场活跃的主要力量。同时，今后五年广州政府大力推进保障型住房建设，将占住房建设总体规模的12%，相比目前的2.6万套存量房源将至少增加280%，最高将增四倍。这份规划为广州实现“住有所居”制定了更为具体的路线图。

7、 土地市场持续低迷。

频频的土地流拍和退地事件，往日的“地王”，今天的“鸡肋”，大幅降低中短期市场预期，对房价持续上涨无异于冷水浇头。为有源头活水来，土地不抢手，房价怎么涨？
8、 同盟分裂，各自为战。

行业竞争有增无减，王石又出论调说继续降价，不管用意如何，老大说话，分量不小。从目前的广告风潮来看，价格战也已成燎原之势，现在不是鹿死谁手，而是你死我活。

9、 奥运后经济下滑的预期，进一步加强各种购房需求的观望气氛。

二、促进楼市回暖的因素

 

1、经济增长势头不变。目前只是增速减缓，周期调整，经过前两年的过热发展，现在要踹口气缓一缓，集中解决问题，蓄积力量，才能再度奔跑。

2、 城市化进程无可逆转，力保楼市未来20年的黄金时代，这一点众所周知，也基本上决定了中国楼市向上发展总的趋势。

3、人口红利，有需求就有市场，促进楼市的持续兴旺。

4、 开发商减产自救,刚性需求依然旺盛，例如最近深圳的“万人抢房事件”，虽是个例，但也说明消费者的购买欲望一旦得到满足,楼市就能再度兴旺。

5、人民币升值和通货膨胀，投资房产是财富保值升值的极好选择，但同时也是变化因素，例如近期汇率展开浮动行情。

 

6、 热钱，热钱一直是楼市质变的催化剂，国内外游资随时伺机而动。

7、 成本大幅提升，持续影响，也是开发商涨价的主要理由。

8、 政府救市，政府的动作尤其是信贷方面的政策，对短期市场影响很大。

9、 奥运会，毕竟使世界的目光聚集中国，尤其是聚集商人的目光。

10、 6、7月成交放量，激发刚性需求，投资需求还在观望，但是只要持续放量，楼市就是回暖。

 

   在目前和将来较长一段“革命时期”内，楼市下行动力还远强过反弹动力，强弱格局短期暂难以扭转。而对抗由不平衡走向平衡，所需要时间或许不是用“月”计算，而是用“年”计算，我们要有这样的预见和准备。因为要改变目前楼市下行的局势，必须满足的前提条件是：宏观经济重新加速奔跑、成交量持续提升、投资和投机再度活跃、回暖舆论的增强，利好政策的出台，等等。但是，我们理性地看到，这些条件的实现不是一朝一夕，须经历一个长期的过程。

 

    有压迫就有反抗，在楼市下行的过程中，也不断促使着回暖力量的增强，比如短期内中低价房的大量成交，政府的政策微调，开发商在产品、价格、供应上的调整。还有诸如城市化、经济持续增长，人民币升值等中长期因素共同起作用，决定了楼市必定是波浪式向上发展，而不是从此万劫不复。

 

     种种矛盾重叠和双方力量的持续斗争，决定了这轮调整必将是持久战，而不是速决战。