透视数据后面的危机
谭劭熙
4月份阳光家缘的数据公布后，各大媒体和专业机构无不争相评述，从“房价再上万元”展开了各自分析，一时间珠玉纷呈，好不热闹。然而在冰冷的数据背后，一场危机却正在悄然临近，消失多年的空置房现象或许将再度出现。
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时间 |
住宅批准预售面积 |
住宅预售成交面积 |
市场吸纳率(3个月) |
|
当月数 |
移动合计(3个月) |
当月数 |
移动合计(3个月) |
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合计 |
同比 |
合计 |
同比 |
|
2006年 |
5月 |
96.44 |
|
|
55.86 |
|
|
|
|
6月 |
21.3 |
|
|
107.08 |
|
|
|
|
7月 |
44.8 |
162.54 |
|
65.11 |
|
|
|
|
8月 |
57.06 |
123.16 |
|
64.45 |
236.64 |
|
146% |
|
9月 |
81.22 |
183.08 |
|
66.29 |
195.85 |
|
159% |
|
10月 |
110.74 |
249.02 |
|
57.78 |
188.52 |
|
103% |
|
11月 |
41.42 |
233.38 |
|
98.18 |
222.25 |
|
89% |
|
12月 |
55.97 |
208.13 |
|
63.07 |
219.03 |
|
94% |
|
2007年 |
1月 |
51.25 |
148.64 |
|
75.38 |
236.63 |
|
114% |
|
2月 |
54.71 |
161.93 |
|
75.59 |
214.04 |
|
144% |
|
3月 |
33.8 |
139.76 |
|
59.75 |
210.72 |
|
130% |
|
4月 |
61.95 |
150.46 |
|
70.86 |
206.20 |
|
148% |
|
5月 |
49.15 |
144.90 |
|
59.43 |
190.04 |
|
126% |
|
6月 |
27.78 |
138.88 |
|
86.81 |
217.10 |
|
150% |
|
7月 |
44.94 |
121.87 |
75% |
75.88 |
222.12 |
|
160% |
|
8月 |
44.09 |
116.81 |
95% |
69.03 |
231.72 |
98% |
190% |
|
9月 |
105.43 |
194.46 |
106% |
70.36 |
215.27 |
110% |
184% |
|
10月 |
77.59 |
227.11 |
91% |
57.74 |
197.13 |
105% |
101% |
|
11月 |
56.78 |
239.80 |
103% |
57.86 |
185.96 |
84% |
82% |
|
12月 |
62.31 |
196.68 |
94% |
42.88 |
158.48 |
72% |
66% |
|
2008年 |
1月 |
71.22 |
190.31 |
128% |
34.95 |
135.69 |
57% |
69% |
|
2月 |
30.11 |
163.64 |
101% |
23.12 |
100.95 |
47% |
53% |
|
3月 |
60.56 |
161.89 |
116% |
37.77 |
95.84 |
45% |
59% |
|
4月 |
66.52 |
157.19 |
104% |
39.99 |
100.88 |
49% |
62% |
|
5月 |
|
|
|
68.95 |
146.71 |
77% |
93% |
|
合计 |
|
1407.14 |
|
|
1459.36 |
|
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|
说明：1数据来源阳光家缘，2008年3月预售数据由于无公布，由预售证整理所得。5月成交数据来源广州新浪。
2假定各楼盘在取得预售证后10天内开盘，而成交业主能够在规定时间内完成首付手续，则开盘当日成交通常可在隔月完成登记，所以采用隔月成交数据来与供应进行匹配分析。
3为避免个盘因开盘时间在月初或月底造成统计波动，使数据统计更加平滑，采用3个月的移动合计来分析市场吸纳率。
自2007年9月底国家出台了针对第二套住宅提高首付和利息的政策后，再加上1月份全国国土会议中强调6月底各地必须完成土地问题清查，全国各地的房地产市场都出现了不同程度的调整。踏入2008年，广州市场在供应同比略有增长的背景下，反映市场实际承接能力的吸纳率则下降了约40%，连续7个统计时点都出现了低于100%的情况，表现后市不太乐观（经济上一般认为，若连续两个季度的GDP都出现负增长，就可以确认为出现经济衰退，该理论对于房地产分析有着一定的参考意义）。
广州近年预售住宅成交均价统计表 单位：元/平方米
|
时间 |
2002年 |
2003年 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年1-4月 |
|
成交均价 |
4143 |
3888 |
4618 |
5114 |
6352 |
8599 |
9924 |
|
同比变化 |
|
-6% |
19% |
11% |
24% |
35% |
15% |
数据来源：阳光家缘，房管局公布资料整理
广州近年早段价格变化温和（由于2003年基数较低，2004年数据增幅较大，实际上2004年相对2002年上升约11%），但在2006年广州房价开始出现飞跃，到了2007年更是罕有地上升35%。
广州近年住宅供需消化统计表 单位：万平方米
|
时间 |
2002年 |
2003年 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年1-4月 |
|
批准预售面积 |
765 |
762 |
726.56 |
663.21 |
688.90 |
669.78 |
228.41 |
|
预售成交面积 |
795 |
907 |
966.57 |
917.91 |
924.14 |
801.57 |
135.83 |
|
消化空置面积 |
30 |
145 |
240 |
255 |
235 |
132 |
-93 |
|
市场吸纳率 |
104% |
119% |
133% |
138% |
134% |
120% |
59% |
数据来源：阳光家缘，房管局公布资料整理
随着房价的攀升，以往广州市民深藏的消费潜力被逐渐开发殆尽，而面对节节升高的房价，工作年限较短的外地落户大学毕业生家庭，对购房的支持也是力不从心。由上图可知，在2005年达到顶峰后，广州市场的吸纳能力呈下降趋势，当然数据的变化也与历史空置住宅（2002年至2007年消化了超过1000万平方米历史空置住宅）逐渐消化完毕有一定关系。
对于迷雾重重的2008年，笔者有以下几点判断：
1、市场供应不会减少，预计与2007年持平
在政策重点“照顾”下，年初开始购房者观望情绪明显转向产生房价下跌的预期，打乱了不少开发商的如意算盘，而汶川地震的惨剧更是转移了购房者的视线，同时使消费心理上出现低潮，进一步降低了购房欲望。
房地产消费虽然属于区域性市场，但广州房地产市场属于寡头垄断型基本是业内共识，由于广州作为一线城市承接能力较好，因此市场供应的多少，实际上与这些寡头们在异地项目开展的情况和资金压力有关，缺钱了多推点，不缺钱的就乐得善价而沽。
除城建集团外，目前富力、合生创展（珠江）、保利、碧桂园、雅居乐、万科、恒大、合景泰富、方圆等都在珠三角乃至全国进行项目开发和土地储备。不少开发商原来计划在2008年大展拳脚，因此在2007年大量启动项目和购置土地，市场和政策的变化打破了原先的开发计划后，在土地和项目运作的庞大资金压力下，广州市场的寡头实际上可以做的不是捂盘或延缓开发速度，而是加紧推盘。一来一线城市由于房价绝对值较高，牺牲小部分利润让利促销，选一两个项目降价，比在二三线城市降价四五个项目回笼的资金要多得多；二来“五一”虽然旺丁不旺财，但有人就有希望，没有人看房的话，怎么降价都没用，加上今年奥运会的影响，开发商更会抓紧这宝贵的人气，在下半年出台更吸引的促销措施，加大推盘力度，加紧资金回笼，所以预测今年广州市场的供应将与去年持平。
2、成交大幅减少，低于700万平方米
从历史数据来看，广州市场通常下半年供应多于上半年，而上半年成交多于下半年，也就是成交略为滞后半年。而2008年因为奥运及黄金周调整的特殊原因，不少开发商会将开盘计划提前到5-7月，从而使上半年的供应较往年增多，预计将会达350万平方米。
目前1-5月的成交约205万平方米，在5月小黄金周的试探下，开发商将会在6月的端午小黄金周中进一步加大优惠力度，争取在土地检查限期前回笼大批资金，加上5月促销的成绩，6月的成交数据将会回升到70万平方米以上。
由于8月份的奥运因素，开发商在这个期间多半会偃旗息鼓，所以前后的时间将是重要的促销节点，恰逢9月的中秋今年调整为小黄金周，预计延续到国庆，各开发商会展开一轮轰轰烈烈的营销大战。届时能否成功触碰消费心理底线，就要看各大开发商的资金缺口大小了。
正是由于今年在房价上开发商和购房者的博弈处于均势地位，资金回笼较好的不愿再促销，持币观望的认为房价会调整，所以消失多年的空置房现象或许将会渐行渐近。
广州近年住宅供需量时间分布统计表
|
时间 |
批准预售 |
预售成交 |
|
2004年上半年 |
309.67 |
512.16 |
|
2004年下半年 |
416.89 |
454.41 |
|
2005年上半年 |
289.38 |
435.13 |
|
2005年下半年 |
373.83 |
482.78 |
|
2006年上半年 |
297.69 |
509.26 |
|
2006年下半年 |
391.21 |
414.88 |
|
2007年上半年 |
278.64 |
427.82 |
|
2007年下半年 |
391.14 |
373.75 |
|
2008年上半年
（预测） |
350 |
280 |
|
2008年下半年
（预测） |
300 |
400 |
数据来源：阳光家缘，房管局和媒体公布资料整理
3、房价统计数据保持双位数上升
明确的一点是，房价依然会上升，但这个只是统计技术上的房价。
在弱势市场中，房价调整最先受影响的必然是郊区盘、低价盘，因为客户群体消费力较低，对价格波动敏感度高，承接力消失得快，而中心盘、豪宅盘这些强势项目，由于客户消费力最强，对价格敏感度低，价格承托力较好，往往要到市场变得更坏时才会有深度调整，但调整幅度依然会远小于弱势盘。
之前广州大部分郊区盘（东广州、金沙洲、番禺和广从路）在产品上，无论是单套还是二合一的，考虑推出都是中等或者偏大的户型，这就使得产品总价上与市区（如海珠、芳村）项目的中小户型产品拉不开明显差距，在市场气氛趋淡的背景下，“9070” 反而成了市区项目的救命稻草，只要稍作促销，客户就如过江之鲫纷纷回流。惟有雅居乐、碧桂园这些市场经验丰富的老牌开发商，动作迅速地出招应对，及时推出小户型和进行价格调整，得以保持良好的销售率，而此时板块内其他项目再跟随就已经回天乏术了。
基于郊区盘和低价盘成交减少的预测，由于大量低价项目成交的减少，广州市中心区项目占成交的比重自然上升，主流媒体和市民讨论的房价又是全市的成交均价，自然统计上全市的房价会保持上升趋势，但相信分区来看，房价的增幅仅能保持单位数增长。
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