2006年政府频繁出台针对房地产市场的调控政策，在各项细则逐渐明朗的背景下，不少项目陆续进入前期的规划设计阶段，因此下半年开工的项目会逐渐增多，形成了2007年下半年将会出现一个集中供应的高潮，形成激烈的营销竞争局面。

 

      国家发改委去年公布了《2006年房地产调控工作重点》，指出“鼓励居民适时提前消费”。国家鼓励住房消费政策的措施必将进一步促进房地产市场的发展，本项目开发处在一个处于呈不断上升发展状态的房地产市场环境当中，项目开发与销售有较广阔的市场空间。

 

      根据相关政策研究表明，国家将继续加强对房地产市场用地的调控与监管，加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的建设的土地供应，严格控制大户型、低密度的高档住宅土地供应，继续停止供应别墅类住宅建设用地。因此，房地产开发企业购买土地将变得更加困难，同时政府对用地审批更加严格，必然导致土地价格攀升，房地产开发成本的快速增长。本项目可供开发土地面积较大，应合理规划开发规模，预留储备土地，在未来土地大幅升值的预期下，可以将储备土地用着直接出售。

    

      房地产市场的结构性矛盾是危害市场发展的重要因素，国家相关部门着力调整住宅供应结构，严格控制高档住宅开发，引导开发中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的调控目标，以及建立健全廉租房制度和住房租赁制度的政策走向，但政府从出台地方政策到确定选址再到动工建设，其过程将要在2年左右，不会对商品化住宅市场构成实质的冲击。

 

     湛江市政府在2006年提出“十一五”期间人居环境建设新目标为：“建设经济适用房100万平方米，商品房400万平方米，城市居民人均住房面积达到25平方米”。这一远景规划发展目标的实施将导致湛江市中小户型、中低价位普通型住房占据市场主要地位，改变现有住房市场供应格局。

 

     银行业的政策变化对于房地产市场的发展有着重要影响，央行自2004年以来六次加息，但是放贷额不但没有减少反而剧增，因此很可能会继续调高利率，增加了购房者的成本，影响市场的购房意欲。

 

     政府加大了通过税收政策调控房地产交易的力度，但由于湛江本地房地产消费自住需求占了绝大多数，投资的比例较低，因此该项政策不会影响湛江住宅市场的需求局面。

 

 

      湛江全市经济近年来持续保持高速增长态势，2006年湛江GDP增长12.9%，2007年及未来经济预计将继续保持快速增长，为房地产的发展提供一个良好的经济环境。

 

      2005年湛江市在建的重点建设项目25项,其中椹川大道改造、珠三角成品油管道工程(湛江段)、湛江东兴炼油扩建、湛江明和塑胶、湛江港20万吨级铁矿石码头工程、湛江港25万吨级出海航道、渝湛高速公路湛江至山口等7个项目竣工投产，将进一步改善湛江的投资环境，同时路网的延伸将会增强湛江对西部地区的经济渗透能力，吸引更多外来人口落户湛江，有利于房地产市场的健康发展。

 

  住宅市场预测

 

     2006年湛江市住宅投资16.16亿元，较2005年的12.66亿元增长约13.84%，分析2001－2006年湛江房地产完成开发投资情况可以发现其中住宅完成投资持续增长，但由于2006年国家调控政策70/90的出台，使全年增长降低到15%内，预计2006年以后未来2-3年内住宅开发投资增幅将会有所减少，保守估计为15%左右，在这种条件下未来3年住宅开发投资将分别达到约18、21、24亿元。

 

 

     2005年底，湛江人均住房建筑面积约22平方米，按照湛江市提出的到2010年人均住房建筑面积达到25平方米的目标还有一定差距，按目前市区145万的人口测算，若五年平均每年有20%的家庭改善环境需求，仅这一项湛江每年需新建住宅近30万平方米，居民住房需求潜力较大。

 

      根据湛江市城市总体规划，到2010年，湛江市人口将由现在的718万增加到745万人，城市用地范围由84平方公里增加到98平方公里，若能实现，来自外来人口的需求引发每年近70万平方米的置业需求。

 

      2006年湛江市住宅销售面积为76.53万平方米，同比增长17.22%，随着国家宏观调控政策效应的产生，2006年以后的未来2-3年这一增长速度将会放缓，预计同比增长均为10%以上。根据历年商品住宅新开工面积、竣工面积及销售面积情况预测未来3年商品住宅竣工面积及销售面积如下：

 

项目	2001年	2002年	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年
住宅竣工面积 （万平方米）	46.79	50	34.43	31.29	52.84	55.8	70	90	110
同比增长(%)	27.70	6.86	-31.14	-9.12	68.87	-31.22	25	25	25
住宅销售面积 (万平方米)	30.34	30	26.15	66.22	71.64	76.53	83	91	100
同比增长(%)	-10.60	-1.12	-12.83	153.23	8.18	17.22	10	10	10

 

     自2003年起湛江市整体国民经济发展提速，至2006年人均可支配收入达到10450.19元，同比增长8.3%；同时在2004年市场需求扩大的情况下住宅销售总量大幅提升之后，2005年以及2006年湛江市商品住宅销售面积保持了持续稳定的增长，2006年商品住宅销售面积76.53万平方米，同比增长了17.22%。虽然国家不断出台房地产市场调控政策，但宏观调控从根本上是为了促进而不是抑制房地产市场的健康发展，随着湛江市居民收入水平的提高、购房需求的增长，我们有理由相信未来的3年内湛江市的商品住宅销售将会继续保持增长态势，从而为本项目的销售提供广阔的市场空间。

 

       2006年湛江市住宅均价为2268元/平方米，较2005年上涨12.79%，2007年1－7月湛江市商品住宅平均售价2462元／平方米。预计在2007年全年及接下来的2-3年内住宅价格涨幅会维持在12 %左右，分别达到2600元／平方米、2900元／平方米、3200元／平方米。由于统计数据中，受历年销售、最近登记备案的情况影响，因此统计中的房价与市场实际在售房价存在一定偏差，目前市场均价比统计价格高出约600元/平方米。

 

 

项目	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年
住宅均价（元／m2）	2010	2286	2600	2900	3200
同比增长（%）	9.9	12.79%	13.7%	11.5%	10.3%

 

 

        商业及写字楼市场预测

随着国际、国内重化产业战略转移加快和泛珠三角区域经济合作的发展，湛江市承接大项目、构建大框架、促进大发展的格局初步形成。东兴800万吨/年炼油厂、冠豪高薪技术项目、奥里油发电厂、湛江珠啤、湛江港25万吨级航道、20万吨级铁矿码头、30万吨级油码头等项目的建成投产，茂湛、渝湛高速公路、粤海铁路通车、海湾大桥建成，以及建设中的洛湛铁路、黎湛铁路复线，尤其是宝钢东海岛1000万吨的钢铁厂等项目的推动下，湛江经济发展后劲甚足，将带来数十万的从业人口，带动产业上下游企业到湛江发展。商业、商务办公等需求将会在未来3-5年内有一个定的需求，其价格也会有所上扬。

 通过对湛江市房地产市场的研究，湛江市房地产市场现状以及呈现出来的特点主要可归纳为以下几点：

        2001年至2006年，湛江市房地产开发投资额逐年上升，行业发展迅速；民营开发为主导，住宅建设占八成，综合性商业大厦、写字楼、公寓开发量较少。

        2004年起住宅销售面积持续大于竣工面积，呈现出供不应求的状态，预计今后三年仍将维持这一局面，当前投资湛江房地产市场处于有利时机；高档写字楼、酒店式公寓等投资类产品存在市场空白，随着钢铁厂等大型项目的逐步落成，将带动产业上下游企业到湛江发展，为商业、商务办公市场提供广阔的发展空间。

        随着政府对城市开发用地的严格控制以及湛江市城市发展规划的影响，土地稀缺性将日益明显。

        2006年湛江市住宅销售均价2268元／平方米，结合湛江市家庭平均全年可支配收入分析，2006年湛江市房价收入比为4.6倍，处于合理水平，市场仍有一定的购买支付潜力。

        湛江市房地产市场是一个本地化消费十分突出的市场，湛江房地产消费中，不到10%来自外地居民，而且从各售楼部了解的资料，外地居民中，湛江地区还是占了绝大多数，建议本项目的营销应抓住这一市场特点，避免客户定位的盲目性。

        湛江市房地产市场未来发展预测前景乐观，居民购房需求及购买力都将不断提高，预计未来三年住宅年均需求将在90万平方米，楼价的年均增幅将在12%左右。