湛江市2001年至2006年6年间房地产投资总额持续大幅增长，其中住宅建设投资连续6年涨幅均维持在较高水平。2006年完成房地产投资总额23.8亿元，同比增长14.7%，住宅建设部分投资完成16.16亿元，增长13.84%，继续保持了良好的增长态势。

 

 

     2006年房地产开发投资23.83亿元，占GDP的3.1%，占固定资产投资11.54%。按用途划分的完成开发投资当中，住宅投资的增长幅度与总投资的增长幅度基本相同，但商业用房投资同比大幅度增长，表明投资者对商业用房的开发投资有较高的回报预期以及巩固湛江为粤西地区商业中心地位的重要体现。

 

类型	完成投资总额	住宅投资	写字楼投资	商业用房投资	其他投资
投资额	238307	161633	4324	36114	36236
同比（%）	14.68%	13.84%	-18.75%	109.43%	-16.23%
比例（%）	100%	67.83%	1.81%	15.15%	15.21%

 

     近几年，湛江市住宅建设量大幅度增加，投资来源基本本地化，住宅建设比例将近80%，商业性技工业物业等仅占20%左右，综合性商业大厦和写字楼开发量相对较少。

 

      从2006年各类商品房建设方面，施工面积、新开工面积和竣工面积建设情况来看，2006年新开工面积比去年同期减少13.63%。竣工面积减少28.61%，其中住宅新开工面积比去年同期增长21.1%，竣工面积减少31.22%。

 

                  2006年各类商品房建设数据表       单位：万平方米

类型	面积	总数	住宅	写字楼	商业	其他
2006年	施工面积	302.71	230.19	6.14	36.51	29.86
	新开工面积	94.42	70.26	1.1	14.82	8.23
	竣工面积	63.7	55.8	0.88	6.55	0.47
同比（%）	施工面积	13%	5.24%	8.67%	34.52%	110.58%
	新开工面积	-13.63%	21.10%	-31.67%	-11.47%	322.05%
	竣工面积	-28.61%	-31.22%	——	1.50%	-67.13%

 

 

        供需分析

      2006年，湛江商品房销售额19.04亿元，同比增长34.01%；商品房销售面积80.83万平方米，同比增长18.18%。

 

   2006年各用途商品房供需情况数据表   单位：万平方米

面积	总数	住宅	写字楼	商业	其他
竣工面积	63.7	55.8	0.88	6.55	0.47
交易面积	80.83	76.53	0.36	0.22	0.71

 

      近几年来，湛江住宅市场发展势头迅猛，从2004年到2006年商品住宅销售面积同比大幅增长，2006年住宅完成销售面积76.53万平方米，同比增长17.22%，增幅较大，销售总额17.35亿元，同比增长32.21%。数据统计如下表所示：

 

项  目	单位	2001	2002	2003	2004	2005	2006
住宅销售面积	万平方米	30.34	30.00	26.15	66.22	71.64	76.53
同比增长	%	-10.60	-1.12	-12.83	153.23	8.18	17.22
住宅竣工面积	万平方米	46.79	50.00	34.43	31.29	52.84	55.8
市场吸收率	%	65%	60%	76%	212%	136%	137%

      从供需的对比分析，自2004年开始，湛江的购房需求就被有效地激发起来，当前湛江房地产市场整体呈现供不应求的局面。

 

   楼价变化

 

      近几年，湛江商品房交易价格稳步增长，但目前市场平均价格仍保持在中低水平线上。房价升值空间非常大。

 

月份	住宅	写字楼	商业	其他
1月	2368	2079	4951	2824
2月	2518	——	12025	3094
3月	2198	2983	14545	3421
4月	2700	2719	12368	2364
5月	2032	——	9310	3590
6月	2607	1739	8496	3448
7月	2568	2467	5450	2454
合计	2462	2546	7717	2787

 

       目前，湛江的商品房交易基本以住宅为主，2004-2005年住宅成交均价达2000元/平方米，其间突破2200元/平方米；2006年，高层住宅更达3200-4500元/平方米。

   

      根据房管部门数据显示，2006年湛江住宅均价为2267元/平方米，较2005年上涨12.8%。截至2007年7月，湛江住宅销售均价升至2462元/平方米。据房管部门人员介绍，由于湛江成交数据中，包含了历年销售、最近登记备案的情况，因此该房价与市场实际在售房价存在一定偏差，结合市场了解的情况，目前湛江新开发住宅销售均价约为3000-3200元/平方米。

 

时间	单位	2005	2006	2007年1-7月
商品住宅均价	元/平方米	2010	2267	2462

 

        二手市场交易情况

时间	成交量 (万平方米)	市场份额	成交均价 (元/平方米)
2005年	34.42	38%	843
2006年	35.61	32%	1062

 

      虽然湛江二手住宅楼价与一手有明显差距，但从消费习惯和市场份额看，本项目的开发不会受到区域二手住宅的冲击。

 

楼盘名称	建筑面积	户型	价格	楼龄	装修标准	折算单价
锦绣华景一期	82平方米	2房	实收32万	2年	新装修	3900
锦绣华景二期	146平方米	3房	62万	1年	新装修	4350
锦绣华景三期境界	180平方米	4房	65万	未交楼	毛坯	3600
城市假日	88平方米	2房	实收35万	1年	新装修	3980
怡福国际	133平方米	3房	54万	1年	毛坯	4060
城市广场	140平方米	3房	68万	——	毛坯	4860

 

      据二手中介介绍，湛江较优质的楼盘租赁非常活跃，而且租金较高，如锦绣华景、城市假日等霞山区新楼盘的月租单价达20元/平方米以上。但二手交易情况则一般，湛江市民普遍具有“一手楼情结”。

 

 租赁情况

 

 

楼盘名称	建筑面积	户型	价格	装修标准
锦绣华景一期	85平方米	2房	1800	新装修带家电
城市假日	130平方米	3房	2800	新装修带家电家具
观海花园一期	122平方米	3房	1800	带家电家具
远东广场一期	120平方米	3房	2500	新装修带家电家具
颐和花园	80平方米	2房	1200	带家电家具
锦绣华景一期商铺	63平方米	——	3000	——
城市假日商铺	40平方米	——	1800	——

 

     住宅租金约在15-20元/平方米左右的水平，而社区商铺则约45元/平方米。据二手中介公司介绍，霞山新区内的新楼盘住宅租赁活跃，租售比较高。该区域租金均在20-25元/平方米，按区域新房均价4000元/平方米计算，年回报率达6%-7.5%。

     湛江市2006年土地购置投资下降31.96%，购置面积下降35.4%，显示未来土地开发面积正在减少。

 

2005-2006年湛江市土地购置投资与购置面积数据统计表

 

项  目	土地购置投资 （万元）	同比增长 （%）	土地购置面积 （万平方米）	同比增长 （%）
2005年	39630	——	38.73	——
2006年	26965	-31.96	25.02	-35.4

 

      湛江房地产市场一向以住宅交易为主，近几年内，随着住房需求的扩大，得到快速的发展，但其商用物业、写字楼等市场仍处于初级阶段，其现状结构并不成熟，难以成为未来产品的发展导向。因此，以下主要针对湛江住宅市场结构进行分析。

     湛江市2006年住宅空置面积4.94万平方米，占2006年住宅竣工面积的8.85%。

 

 

项   目	单位	2001	2002	2003	2004	2005	2006
住宅空置面积	万平方米	14.53	9	9.24	9.90	10.53	4.94

      湛江房地产市场供需结构分析以2007年上半年数据为重点。

 

      湛江市2006年住宅市场主要供应单套面积集中在80-120平方米以及120-160平方米的户型，分别占住宅供应总量的39.0%和28.5%，同时160平方米以上和80平方米以下的户型也有一定量的供应，分别占供应总量的15.7%和16.8%。

 

      2007年上半年，湛江市住宅每月可售套数均在3000-3500套左右，可售住宅面积约23-30万平方米，可售住宅平均面积约72-83平方米/套。

 

2007年上半年可售住宅统计表

 

月份	可售总套数(套)	累计可售总面积(万㎡)	可售住宅平均面积(㎡)
1	3523	28.8	81.6
2	3614	30	82.9
3	3191	24.9	77.9
4	3029	22.8	75.2
5	3132	25.4	81
6	3057	23.8	77.8

数据来源：湛江市房管局

 

      2007年上半年，湛江市住宅销售总成交17.3万平方米，成交套数1403套，成交金额4.24亿元，成交均价2451元/平方米。成交住宅平均面积约123.3平方米/套。

 

2007年上半年可售住宅成交统计表

 

月份	成交面积(万㎡)	成交套数(套)	成交住宅平均面积(㎡)	成交金额(万元)	成交均价(元/㎡)
1	2.9	239	121.9	6902	2368
2	3.1	254	120.8	7726	2518
3	2.7	231	116.3	5860	2181
4	4.9	400	121.9	13183	2703
5	1.9	125	152	3899	2032
6	1.8	154	116.9	4813	2607
合计	17.3	1403	123.3	42383	2451

数据来源：湛江市房管局

 

      2007年上半年湛江住宅销售结构方面，80-120平方米和120-160平方米的户型需求最大，分别占总需求的37%和33%。对比供应数据，80平方米以下的小户型占9%，160平方米以上的户型占21%。

2007年上半年住宅销售按户型面积分析表

 

面积	套数(套)	总面积(万㎡)	总金额(万元)	均价（元/㎡）
80㎡以下（含80）	125	0.75	2145	3188
80㎡～120㎡（含120）	492	6.02	14953	2483
120㎡～160㎡（含160）	445	5.61	14041	2504
160㎡以上（不含160）	285	4.49	11642	2594
合计	1347	16.87	42781	2536

数据来源：湛江市房管局

 

       在销售价格方面，每平方米2000元-3000元的住宅占总需求的一半，2000元以下的住宅占30%，3000-4000元的占16%，超过4000元的占3%。反映现阶段湛江市场住宅消费集中在3000元/平方米左右。

 

2007年上半年住宅销售价格结构表

 

价位	套数(套)	总面积(万㎡)	总金额(万元)	均价（元/㎡）
2000元以下（含2000）	456	5.2	8135	1564
2000-3000元（含3000）	787	8.9	23151	2601
3000-4000元（含4000）	249	3.4	11421	3359
4000-5000元（含5000）	31	0.35	1489	4254
5000-6000元（含6000）	1	0.007	39.6	5657
6000-7000元(含7000)	0	0	0	——
7000元以上（不含7000）	12	0.15	1539	10260
合计	1536	18	45774.6	2542

 

2007年上半年住宅销售套型结构表

 

户型	套数(套)	总面积(万㎡)	总金额(万元)	均价（元/㎡）
二房以下（含二房）	1208	14.05	36780	2618
三房	264	3.12	6798	2179
四房	55	0.79	2171	2748
四房以上（不含四房）	6	0.098	266	2714
合计	1533	18.058	46015	2548