规则改变之后

8月28日出台的房地产新政，核心是‌从“预售为主”转向“现房销售为主”的制度改革‌，并配套了信贷和融资方面的调整。‌‌

1、‌现房销售‌：新出让土地和未取得规划许可证的项目，‌优先选择现房销售‌，实现“所见即所得”；已取得规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。

值得注意的是，最近几天各地新出让的土地，并没有一刀切采取“现房销售”。新政还是有过渡期的。

‌2、提高预售门槛‌：继续预售的项目，‌单体建筑需完成主体结构封顶‌；购房人的首付款、房贷等全部存入资金监管账户，项目竣工验收后才可解除监管。

根据文件，各地可根据实际情况调整。但“封顶”和“交付”迟早会成为硬指标。

‌3、房贷期限延长‌：个人住房贷款年限从最长30年延长至‌最长40年‌。

‌放款时间后移‌：现房销售的，贷款在销售备案后发放；预售的，在项目‌竣工备案后‌才放款，避免“未交房先还贷”。

在物业竣工交付前，资金压力不在购房者身上，全落在开发商身上了。

‌4、主办银行制和项目融资‌：一个项目确定一家主办银行，资金封闭管理，专款专用，防范资金挪用。‌‌

可以预见的是，未来大型开发商的规模将进一步下降。再过5年，千亿开发商都可能成为历史。

这一轮房地产新政，涉及房地产开发、销售、融资等基础制度的重大改变。影响非常深远。

新政出台已经5天了，业界还在热烈探讨新政对房地产市场的影响。

过去两天，资本市场已经作出了反应。

周一，港股和A股中的房地产股价虽然集体高开，但几乎全部冲高回落，不少房企股价转为下跌收盘。

周二，整个地产板块的主基调，是下跌。

2026年，房地产开发的规则改变了。

——现房销售，意味着开发商的项目资金占用时间会加长，直接影响成本和开发利润。

——项目融资和主办银行制度，使得集团规模化经营的旧模式成为历史。开发商难以再加杠杆。

——网上一个问题问得好，没有了购房者提前支付的款项，房地产开发每年几万亿的资金来源，将由谁填补？

从政策文件看，答案是银行金融机构提供的开发贷，还有本轮配套政策提出的资本市场融资，发行债券，REITS等等。

从业时间稍长的人都知道：这并不容易。