房地产基础制度改变，资本市场剧烈震荡

8月28日，住建部等部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确加快推进现房销售。

‌国家金融监督管理总局会同央行、住建部等部门发布了五项房地产融资管理制度，涉及开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款等。

中国房地产的基础制度，发生了重大改变。

政策出台后的第一个交易日（8月31日），资本市场的走势诡异。

早间开盘，A股和港股的地产股均大幅高开。

A股的我爱我家、世联行、金融街、香江控股、深物业A、中交发展、渝开发、天保基建等均以一字涨停价开盘。

港股的融创中国‌：高开约14.81%，碧桂园‌高开约14.72%，旭辉控股集团‌涨超10%，万科企业‌涨超8%，龙湖集团‌涨超5%‌‌。

地产股为什么高开？资本市场的解释是：几项基础制度的改变都是利好，尤其是房贷最长由30年延长到40年，有利于刺激房地产消费。

然而，这个所谓的“利好”，不过是资本为了掩护出货而营造的借口。

在资本大幅“逃亡”的背景下，港股和A股的地产股价大幅回落，部分公司股价更是由涨转跌。

截至收盘，A股的万科跌0.63%，保利发展跌4.24%，招商蛇口跌8.8%，华发股份跌2.82%.

港股的碧桂园跌3.55%，融创中国跌10.37%，龙湖跌7.07%，富力跌3.05%。

1、不得不说，资本太厉害了，本来是“利空”，硬被说成“利好”。重磅政策出台后，地产股多了一批接盘侠。

2、当前资本市场上，地产股的股价普遍处于历史低位。每一次反弹，或者政策利好，都有人趁机出货。

2026年，房地产市场是否接近底部，各方意见存在分歧。

但至少，无论是A股还是港股，地产股在2026年很难走出低谷。

“抄底”需要勇气，也要承受股价继续下跌带来的风险。

客观而言，抄底地产股的时机尚未到来。

3、2026年，对于房地产开发商而言，将是特别难熬的一年。

在楼价节节下行的背景下，过去一年，上市房企的房地产开发毛利率平均已经降到15%以下。房地产开发成为了“高风险”的投资。

预售制度改为现房销售，主办银行制度，项目成为融资主体，预售条件锚定为“封顶“、房贷放款条件定为“交付”。

这一系列政策，将令房地产开发周期加长，杠杆下降，利润率降低。一切都不容易。

在2026年的这个秋天，对房地产市场的未来，我们需要客观冷静的独立判断。