房地产市场五个值得注意的新动态

2026年的房地产市场，仍处于下行阶段，市场分化延续。五个新动态值得关注。

1、市场进入存量阶段。

2026年上半年，全国二手房交易总量首次超过新房销售总量，达到50.4%。

广州房地产市场二手占比已经超过六成。

2026年上半年，广州网签面积：约891万㎡，其中一手房约346万㎡，占比39%；二手房545万㎡，占比61%

2026年上半年，广州网签套数：约8.5万套，其中一手房约3.27万套，占比38%；二手房5.34万套，占比62%。

2、地价、房价延续下行态势。

中心城市外围区域地价下降明显。

一线城市房价近期呈现初步企稳迹象。

根据国家统计局公布的数据，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比普涨。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.1%和0.2%，北京下降0.3%。

7月，一线城市二手住宅销售价格环比也普涨。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。

3、开发商盈利持续下降。

在A股和港股上市的房企，房地产开发毛利率已经普遍下降到15%左右。

位居国内房地产开发规模第一位的保利发展。2026年上半年营业总收入约1028亿元，同比下降11.95%；归属于上市公司股东的净利润约19.28亿元，同比下降38.96%。

深陷流动性困局的万科，2026年上半年预计归属于上市公司股东的净利润亏损 120 亿元至 150 亿元‌。

4、商办物业空置率创新高。

以甲级写字楼为例，截至2026年6月末，广州甲级写字楼空置率为22.9%，深圳为29.1%，北京为15.3% ， 上海为22.5%。

厂房和产业园区的空置率，也达到历史高位。不少区域空置率已经超过30%。

5、物业分化进一步加剧。

以广州市场为例。总价千万以上豪宅成交活跃，2025年成交达到3437套，2026年上半年成交1480套。

同时，单价3万元以下，总价300万元以下新房成为成交的主力。

优质高端住宅，以及性价比高、总价低的物业，成为了当前市场的“两极”。