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日前，上海印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知。
进入2025年，“好房子”和高质量发展成为房地产行业的热点。上海出台的文件备受业内关注。
1、上海“好房子”新规，总共17条。
媒体重点关注的是第九条：“提升阳台空间品质”。
—— 阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8 米（含1.8 米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。
——为提升建筑立面形象，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。
按照上述新规，上海住房的得房率将大幅提升。
2、房地产业内比较关注的是第五条和第六条：
——多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。架空层净高不宜低于3米。架空层、风雨连廊等共享空间不得围合封闭改作他用，不得出售。
——结合土方减量化，小区内部停车库可设置在半地下室、底层（仅限一层）架空层，其建筑面积不计入容积率。
有了这两条措施，小区架空层和风雨连廊的建设获得鼓励，有利于项目品质的提升。
3、上海的新规，该强调了“完善城市界面”，“构建富有变化的城市天际线”，“丰富建筑形态和整体效果”、“完善全龄友好的共享空间”等内容，大大丰富了“好房子”的内涵。也有创新内容。
例如，文件中规定:“单一的住宅组团用地（Rr）地块在满足规划要求和土地出让合同所约定的配建社区公共服务设施的基础上，鼓励沿城市生活性街道新增对外开放的文化、娱乐、商业等公共服务设施。增加的计容建筑面积不超过合同约定项目总面积的1%-3%，经评估审定后，签订补充合同并按规定补缴相应土地价款。”
4、住建部从2025年5月1日开始，实施《住宅项目规范》，这是一个强制性标准。
各地城市出台的相关实施文件，很多都强调“标准更高”。
上海《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》也体现了这一点。
略感遗憾的有两点：
第一， 定性内容太多，定量指标偏少。
第二， 结合上海本地实际情况的独特条款，还是少了一点。 |
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