重构与更新

周二（9月9日），在天河区图书馆苏荷创意园分馆，参加了广州房协主办的主题为“魅力新广州，活力新天河”2025年中央城市工作会议学习会。

在会上，我作了一个主题发言，题目是“重构与更新——兴华片区工业园提质改造的可行性“。

1、 我们已经进入”变“的时代。新一轮科技革命、产业迭代和城市价值重构正在来临。

城市、产业和房地产正在发生前所未有的重大改变，我们需要在思想上做好准备。

2、中央城市工作会议定调了城市的新发展阶段，两个关键转变：

从快速增长期转向稳定发展期，从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

3、在新的发展阶段，天河区的机遇在于:

——经济发展与产业升级

2024年，天河区GDP突破6600亿元，经济总量连续18年领跑全市。

到2030年，天河区有望形成千亿引领、百亿竞发、梯次接力的产业发展格局。

到2035年，天河区力争打造5个千亿（现代金融、软件与互联网、专业服务、现代商贸、文化创意）、5个500亿（人工智能、智能装备与机器人、生物医药与健康、智能网联与新能源汽车、科技服务）支撑的现代化产业集群体系，数字经济核心产业、战略性新兴产业增加值占GDP比重分别提升至30%、35%。

——产业新格局，企业总部与楼宇经济

2024年，天河区新增企业10.5万家，总数在全省各区（县）率先突破60万家。新增“四上”企业1810家、总数突破1万家；新增设立外资企业1948家、增长17.3%；总部企业160家；均居全市首位。

天河中央商务区涌现税收“亿元”楼宇83栋；天河智慧城培育出新一代信息技术千亿级产业集群。

天河区正以“12126”现代化产业体系为蓝图，加快形成以战略性产业集群、未来产业、现代服务业为支撑的产业新格局。

——科技创新与人才优势

天河集聚了全省半数“双一流”高校、11家科研机构、10家国家重点实验室，30万在校学生与科技人才，形成强大创新势能。

天河打造粤港澳大湾区科创高地。2024年，新增科技类企业2.8万家、占全市35.4%。13家企业获评国家级专精特新“小巨人”，4家企业入选胡润2024全球独角兽榜单。全区11项成果获2023年国家科学技术奖、占全省超二成，84项成果获2023年省科学技术奖、占全市超一半。

天河区创新实力持续领跑全国连续4年位列赛迪创新百强区前三名科技型中小企业、高企、“独角兽”系列等创新企业各占全市两成以上均居广州前列。

4、在新的发展阶段，天河区面临的挑战：

——区域发展不平衡

天河区西南部（如珠江新城CBD）发展成熟，但东北部地区仍存在短板，需通过空间重构和产业布局优化，缩小区域差距。

天河土地资源有限，需要有限空间内实现产业升级和城市更新。

人口聚集带来的教育、医疗等公共服务压力，需通过优化资源配置加以解决。

——写字楼和产业园空置率上升超预期

2025年第二季度末，广州市写字楼空置率超过20%。

（第一太平戴维斯为22.6%，戴德梁行为19.8%，高力国际为20.7%,仲量联行为23.8%）。

2025年上半年，广州写字楼租金普遍下调，平均降幅超过4.5%；广州市产业园区平均空置率31.3%，租金环比下降3.2%。

——CBD的新危机，CBD物业的租售困局

2025年，广州CBD写字楼:

——奥园总部大楼，4次拍卖，均流拍。8月份最后一次拍卖的均价仅为1.6万元/平方米，仍然无人问津。

——富力盈通大厦某单元，促销租金仅为50元/平方米。

——东塔最低租金降到99元/平方米。

……

高昂的租金成本、维护成本，管理和服务成本，成为了CBD物业的软肋。

5、天河未来发展对策：

——由重城市开发转为重城市经营。

——由增量规模扩张，转为存量提质增效。

——培育新质生产力，打造新业态、新空间。

——打造可持续发展的城市经营新模式。

6、关于兴华片区工业园，尤其是燕塘区域，具有发展为天河产业新极点的潜力。

建议重新定位；产业优先，重构城市功能区。区域需要竞争力重塑。

策略一：打造新业态、新空间、新功能

策略二：活化空间，产业园整体提质增效

策略三: 功能复合，重构城市价值

策略四: 精细化存量发展

7、兴华片区产业园的未来:

——驱动天河北部发展的新引擎。

——产业优先的城市特色功能区。

——彰显广州城市更新特色的示范窗口。

8、在城市存量提质增效发展阶段，“更新”是策略和方向，城市和房地产“价值重构”则带来重大机遇，值得我们好好把握。