房地产项目前期规划设计要点探讨
(林启佳)
一个楼盘前期规划设计的好坏，将直接影响到其后期营销推广的成败，这是笔者对房地产营销体会最为深刻的一点。房地产营销不等于房地产销售，房地产营销发展到今天，早就应该在项目规划设计之初开始介入项目。否则预见不足、认识不够，将会导致楼盘销售难点增多，拉长项目销售周期，不利于项目的资金回笼。因此，有必要对楼盘前期规划设计的要点进行探讨，以尽量避免出现难点户型，给营销工作增加困难。本文将分为户型设计要点和小区规划要点两部分进行讨论。
一、户型设计要点
户型可分为工作型、生活型、休养型等几种常见类型，不同户型可以满足不同置业者的不同需求。户型虽然可以千差万别，但是好房子仍然会遵循某些共同的标准，如：
面积恰当、尺度适宜
人们较理想的卧室面积应在12平方米至15平方米之间，较理想的客厅面积在21平方米至30平方米之间，客厅的开间不应小于3.9平方米，否则会影响看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、储藏室各占4平方米至5平方米，阳台占5平方米至6平方米。
每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室(厅)均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室(厅)具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或者南偏西不可大于45度。住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。
空间有效分离
一般一个好的户型设计应包括6种分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。生理分居是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应该分室居住；功能分区是指不同的生活功能就要有不同的活动空间，会客要有客厅，烹饪要有厨房，存物要有储藏室等；动静分开是指活动空间跟休息空间要严格区分开来，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置。而卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入；公私分开是指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活一览无余；主次分开是指主人房要与其他成员房间有所区别；干湿分开是指厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。
厨卫要通风、位置合理
住宅内有些房间如厨房、卫生间等在使用过程中，会产生一定的垃圾、油烟和气味等，而客厅、卧室则需要清洁卫生的环境。因此，一般说来，厨、卫的设计应做到：厨房原则上应该要靠近外墙，并且有良好通风的位置，做到明厨明卫。
厨房应靠近入口布置，避免买了蔬菜穿过客厅的不方便，并与餐厅应有便捷的联系，避免与其他行为空间交叉。卫生间则应该接近卧室以方便晚间使用，大面积卫生间应独立分设厕所，洗衣机位置尽可能设在卫生间内，卫生间的门则应避免直接面向起居室。
卧室要保持独立性
跟起居室、厨房、餐厅的开放性不同，卧室、书房和卫生间都有较强的隐秘性。这三者当中，卧室的独立性体现得尤为明显。为保证起居室和卧室的独立性，面向起居室的卧室数，以不多于私室总数的1/2为宜。也可设置玄关，即从室外到室内有一个过渡空间。
二、小区规划要点
户型尽量设计为南北向
一个小区的规划设计，在设计师眼中，往往被当作一件作品来处理，越来越多的建筑规划设计师拒绝呆板的全南北向行列式布局，从而选择各种各样错落有致的布局方式，以充分显示其别具一格的设计才能。殊不知，不规则的小区规划布局，将产生大量非南北向户型，经验证明，非南北向户型的销售周期要明显长于正南北向户型，不利于项目资金回笼，而更为关键的是，非南北向户型会降低业主的居住舒适度，可谓得不偿失。
西晒户型、非南北向户型应设计为小户型
西晒户型，不管在哪个楼盘，历来都是销售难点。就算凭借先进的建筑技术降低甚至消除了西晒对居住的影响，人们仍然会对“西晒”二字表现出习惯性的排斥，对西晒户型避而远之。但是西晒户型又是必然存在的，因此最好的办法是将西晒户型设计为小户型，因为购买小户型的客户通常是冲着低总价来的，对西晒的敏感度较低。同样的道理，对于像非南北向户型这样的销售难点，也可以采用类似的办法。
动静分离、洁污分离
和户型设计一样，小区的规划设计也要讲究动静分离、洁污分离。因为户型也好，小区也好，同样都是居住的环境，一个是小环境，一个是大环境，既然是居住环境，就必须满足安静、健康这两大基本要求。因此，像幼儿园、篮球场等小区配套设施应与居住区保持一定距离，避免对住户造成噪音干扰；垃圾池、化粪池应设于居住区的下风向，并与居住区保持必要的距离，避免对住户的健康形成威胁。
风水问题
最后不得不提一提风水问题。随着人们对居住条件要求的不断提高，有些高端客户选择住宅时考虑的因素更多了，特别是生意人，住宅风水的好坏，往往是他们选择住宅时重点加以考虑的。中国的风水学是一门深奥的学问，个人认为有合理的成分，也有迷信的因素，但这不是这里要讨论的问题。因为一个小区的规划不可能完全按照风水学来设计，那些在意风水的人也不是完全懂风水，他们在意的是一些众所周知的风水问题，比如，楼房的后面正好对着楼与楼之间的夹缝，或者背后是两楼之间的道路，或者有路冲，或者被临近楼房的边棱正对着。因此，从楼盘的销售角度出发，在进行小区规划的时候应尽量避免出现这些“风水问题”。 |
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