万科：股东借款并非长久之计

5月15日，根据万科的公告，大股东深铁集团再次向万科提供15.52亿元借款，借款期限为36个月，借款利率为2.34%。

消息传出，业内非常平静。因为这已经是2025年以来深铁集团第4次向万科提供股东借款了。此前在2025年2月11日、2月22日、4月30日，深铁集团已经提供过3次股东借款，金额分别为28亿元、42亿元、33亿元，借款利率均为2.34%。

4次借款累计下来，深铁集团已经向万科提供118.52亿元股东借款。

1、在爆发流动性危机的房企中，万科无疑是最“幸福”的。深铁集团，以及深铁集团背后的深圳国资委，已经明确要为万科托底。

借款利率定为2.34%，这是一般开发商在市场上很难拿到的条件。

2、万科拿到的股东借款，目的就是偿还在公开市场发行债券的本金与利息。

一季度，万科完成了五笔境内债的如期兑付，本金规模合计达到98.9亿元。万科在5月12日偿还了一笔到期美元债，本金余额为4.23亿美元。

根据Wind数据，万科目前境内债务共有388.51亿，其中一年以内到期的境内债务约278.57亿元，占比达到71.8%。

从目前情况看，万科要如期偿还到期债务，大股东借款成为了不得不用的一招。

3、 进入2025年，万科的经营压力还未得到根本缓解。

2024年万科营收同比下滑26.3%，净亏损达到494.8亿元。

2025年第一季度，万科营收379.9亿元，同比下降38.3%。其中，房地产开发业务收入228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务业收入122.7亿元，同比增长12.1%。一季度净亏损62.5亿元；整体毛利率仅为6.1%。

4、从目前情况看，深圳国资年初接管万科，非常及时。如果没有深铁集团为首的国资接手托底，万科的局面将很难收拾。

然而，另一个难题也出现了：万科毕竟是一家体量巨大的上市房企，深铁集团虽是大股东 ，但也只持有万科27.18%股权。

如何通过市场化、规范化的手段“托住”万科，确实不容易。

2024年万科净亏损高达494.8亿元。直接造成了深铁集团的亏损。根据深铁集团2024年度审计报告，深铁集团2024年合并报表范围内发生亏损高达334.61亿元。

深铁集团称，主要是由于其联营企业万科2024年度业绩亏损，导致深铁集团对万科股份的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失，进而导致年度业绩出现亏损。

令人关注的是：国资接管万科后，一季度万科的业绩继续下滑，亏损还在扩大。一季度净亏损62.5亿元，不是小数目。

“深圳地铁+万科”，本来被认为是黄金搭配。

但在房地产市场深度调整的背景下，万科成为了深铁集团的包袱。这是多年前，大家都想不到的事情。

5、根据公开数据，深铁集团2024年营收211.89亿元 ，亏损334.61亿元。2025年已经为万科提供股东借款118.52亿元。

这一组数据表明，万科的股东借款并不是长久之计。

当前，万科急需两个突破：

第一， 加快万科的商品房去库存速度，增加流动性。

第二， 充分利用国资背景和深铁集团净资产雄厚的优势，创新万科的融资模式，获得增量融资。