上海出现新地王。楼面价达13.1万元/㎡。

8月7日，上海举行了今年第四批次土拍，共出让5宗地块，涉及徐汇、浦东、虹口、青浦、奉贤新城5个区域，总出让面积11.56万㎡，总建筑面积25.55万㎡，起始总价97.67亿元。

本次土地出让冷暖不一。有三个地块只有一家公司参与，底价成交。

最受关注的徐汇区斜土街道地块，规划建筑面积约3.67万㎡，起拍总价36.96亿元，起始楼面价达10.1万元/㎡，地块最高限价48.05亿元，上限楼面价达13.1万元/㎡，溢价率上限为30%。

该地块共吸引保利、招商和徐汇城投联合体、中海和西岸集团联合体、华润、绿城、越秀和象屿联合体、宸嘉7家竞买人参拍，经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节，招商和徐汇城投联合体、中海和西岸集团联合体、绿城、宸嘉4家竞买人参与摇号，最终，绿城成为最终的土地获得者，成交总价48.05亿元，成交楼面价13.1万元/㎡，楼面地价创上海的历史新高。这同时也是全国土地拍卖的历史新高。

上海上一次出现地王，是在2016年，融信以总价110.1亿元，楼面价10.03万元/平方米拿下静安区中兴路一号地块。

1、新地王的出现，是有关部门计划中的事情。

徐汇区斜土街道地块，规划建筑面积约3.67万㎡，起拍总价36.96亿元，起始楼面价10.1万元/㎡。起拍价就已经超过了2016年融信的楼面地价纪录。

但有关方面还是留了一手，设定了最高限价13.1万元/㎡。最后，共有4家单位进入了摇号环节。

这个操作，令人有点看不懂。

既然已经定下了要创历史纪录，却偏偏还要控制一下最高价，没有采取“价高者得”的规则。

这个阶段，上海既没有控制楼价的压力，也没有市场热度过高的嫌疑。为什么还要封顶摇号呢？

从国有资产收益看，本来可以多收几个亿，现在“摇号”让渡出去了。确实没有依据，也没有必要。

2、值得注意的是，该地块本为小米徐汇滨江总部地块，原为商办用地，地块编号xh128D-07地块。

2021年10月11日，谧空间（上海）信息科技有限公司（小米全资下属公司）以15.5亿元的底价摘得地块，当时计划用于小米整车研发的总部大楼用地。

在小米公司拿地后2年多，该幅地块始终没有开发。2024年3月，上海市控规部门调整该地块属性，将地块纳入徐汇区2024年度土地储备计划。

根据新规划方案，原小米滨江总部地块的用地性质由商办改为住宅用地，用地面积不变，仍为16666m²，限高80米，容积率由3.0调整为2.2，同时配建一处1840㎡社区级公共服务设施。地块没有中小套型比例要求、没有最低套数和保障房要求。

小米公司和上海有关部门的协议，外人不得而知。

但从操作过程看，这是一线城市“商改住”的典型案例。

商办市场供大于求，“商改住”还获得了土地的溢价。

“商改住”，正悄悄在一线城市和重点城市进行中，值得高度关注。

3、上海出现新地王，在当前阶段，具有极大的新闻效应。

一线城市，核心地段，具有不可替代的优势，出现13万元/平方米的地王，在正常的市场预期中。最后参与竞争的房企多达4家，就是一个证明。

最后的“幸运者”绿城，大概率也能从项目开发中获得盈利。

最后说一点，房地产市场大势已经确定，有冷有热，分化明显，深度调整还没有结束。通过个别地王来提振房地产市场信心，作用并不大。有关部门也没有必要苦心孤诣。