日前，北京市规自委网站挂出了北京海淀区一宗预申请宗地。地块位于海淀区西北旺镇，编号为永丰产业基地（新）H地块。用地性质为二类城镇住宅用地、零售商业用地，地块土地面积8.56万平方米，建筑面积16.29万平方米。

根据公告，该宗地将以“五通一平”形式供地，出让年限为居住70年、商业40年、办公50年。本次挂牌出让起始价为86亿元，合理上限价格103.2亿元，即当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

令人关注的是，这个地块曾在2016年公开出让，由万科摘得。8年后，地块由万科退回，2024年再次出让。

媒体报道的热点，是2016年时该地块起拍价为44亿元，土地合理上限价格59亿元，2024年起拍价为86亿元、上限价为103.2亿元，分别增长约95.45%、74.92%。

这是否说明北京地价大幅上升了？

答案并不是那么简单。

1、万科的退地。

2016年，万科以109亿元，并附加100%自持租赁的条件，拿下了海淀18、19号地块。

其中，19号地块，就是本文提及的H地块。

当年拍地，采取是限房价竞地价的出让方式，最后还竞争自持比例。

恰逢2016年国家层面的鼓励发展租赁住房的政策出台。

在“激情燃烧的岁月”里，万科作出了100%自持的决策。

北京项目100%租赁自持，并不是万科的孤本。

广东房地产业界都记得，2017年6月，万科以25.3亿地价+70年100%自持的条件拍下佛山南海桂城5.5万平方米地块。地块位于南海区桂城C22街区地段，折合楼面价9483元/㎡。

时间回到2016年。万科以100%自持的条件拿下海淀18、19号地块后，开发了18号地块，命名万科翡翠书院，项目只租不售，户型为90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅。

公开出让的商品住宅用地，高企的土地成本，做租赁住房（尽管是高端定位），毫无疑问不是一单好生意。

万科在操作完18号地块后，难以为继，甚至推出“众筹方案”试图开发19号地块，也难以推进。最后，把土地退还。

2.为什么万科能退地？

这是业界很多人的疑问。

不久前，万科退掉了深圳超级总部基地的地块（2017年竞拍得到），现在又退掉了北京海淀的用地（2016年竞拍得到）。

不要问为什么。

因为万科就是万科。

作为房地产业界的一面旗帜，万科在2024年仍将屹立不倒。这一点，毫无疑问。

对万科的未来，我们应该增强信心。

不妨再看一个案例。日前，标普上调了中国海外的信用评级。道理很简单，在大环境预期不佳的背景下，仍有房企将得到特别的支持。

3、说回北京海淀这个地块。

政府收回地块后，出让条件作出了重大调整。没有限房价的约束了，也没有竞自持的规则了。

地块起拍价就是86亿。一轮操作，有关部门不但没亏，还将大赚一笔。

回过头来看8年前的2016年，万科报出了100%自持的方案。怎么看，都有点疯狂。

这个不理性行为，责任不全在万科。

开发商固然被“成功”冲昏了头脑。土地出让部门“想当然”出台了竞自持的规则。有了这个因，才有了后来的果。

北京海淀地块，无论最终结果如何，都将成为中国房地产历史上一个值得检讨的案例。

8年时间不长，蓦然回首，仿佛都是昨日的传说。