房地产新政出台后，市场成交有多大起色？

北京楼市率先给出了答案。

据中原地产公布的数据，“517”楼市新政后首个周末，北京二手房5月18日成交超900套，5月19日成交超1100套，周末两天总成交超2000套。

日均1000套，当然是个很不错的成绩。然而，这个成交量也说明了市场的理性。这么大的政策利好，市场反应还是温和。

另外，每天1000套的成交量，在北京能否延续？在其他非中心城市能否有相同的热度？

这些都需要时间来给出答案。

二

这几天，房地产圈都在热议政府资金收储新房作为保障性住房的话题。

毫无疑问，这是中国房地产发展史上前所未有的事情。

收储当然需要钱。

国泰君安公布了一个测算。收储新房需要2.6万亿-4.4万亿的资金规模，而原价收购可能需要财政贴息0.8个百分点。

具体的测算依据是：

第一，考虑当前的库销比和所需要的去化面积，广义商品房库存约为20亿平，库销比约为25.2个月，要降低到18个月需要去化约5.8亿平，要降低到6个月去化4.5亿平。

第二，考虑收购价格，六折、八折和原价收储三种情况下需要收储的新房面积为4.5-5.8亿平，收储成本在2.6-5.6万亿元。

第三，考虑收购二手房的情况，二手房“以旧换新”具有乘数效应，需收储面积为3.5-4.5亿平，收储成本约1.9-4.1万亿元。

关于贴息的计算，国泰君安的测算是：

收储项目实现可持续运营：租售比*出租率≥30年国债收益率+流动性溢价。满足此要求的收储房价为市场价格3-6折。如果按原价收储则财政要贴息0.8%。

国泰君安的测算模型和测算过程，是否合理，大家可以去判断。值得指出的是：

1、根据国家统计局公布的数据。截止2024年4月末，全国商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。

2、按照有关部门公布的计划，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

再看另外的数据。5月17日首发的超长期特别国债，总规模是1万亿元。

全国商品房2023年的销售金额是11.66万亿元，2024年1-4月销售金额是2.8万亿元。

毫无疑问，商品房去库存，将主要依靠市场力量。财政资金不可能大包大揽，也解决不了这么大的一个体量。

3、关于商品房收储后的长期投资收益问题，财政贴息（无论是贴0.8个点还是其他）不是个好办法。

目前的难题在于三点：

第一、楼价在下行阶段，但楼价总体仍在历史高位。

第二、租金水平趋降，租售比并不合理。

第三、楼价打折超过8折，开发商很多项目将出现亏损。

尽管经营保障房的首要目的不是盈利，但政府花钱收了市场的新建住宅做保障房，还要年年贴息。

这是个长期窟窿。很难持续经营。

综合以上种种可以判断:收储规模短期不会很大，市场去化仍将是主流。