1月5日，央行、金融监管总局正式发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。

这个文件，两部门在2023年2月24日就向公众发布了《征求意见稿》。时隔一年，文件正式出台。意味着，发展租赁性住房已经成为2024年的重点工作。

构建房地产新发展模式，发展租赁性住房是必不可少的一环。

租赁性住房，要依赖长期经营，金融支持必不可少。《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》文件，总共有17条，核心是三大部分内容：

1、 租赁住房开发、购买及经营都可获得银行信贷支持

支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般 3 年，最长不超过 5 年。鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过 30 年。支持向自有产权的住房租赁企业发放住房1租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过 20 年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过 5 年。

2、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道

包括支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券（Cover Bond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

3、加强和完善住房租赁金融管理

严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。

（一）  从17条内容看，金融支持住房租赁市场发展的决心和力度很大。

除了给租赁住房开发、购买、经营提供银行信贷外，还提出拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，包括住房租赁担保债券（Cover Bond），房地产投资信托基金（REITs）等敏感内容都赫然出现在文件中。

（二）住房租赁市场当前面临的挑战很多。

2017年全国推进住房租赁市场发展的政策后，各类经营主体曾争先恐后进入租赁房市场，结果却未如人意。北京等中心城市的多个长租公寓经营公司倒闭，曾留下一地鸡毛。

2024年，住房租赁市场面临大众收入预期下降，租金趋势下行等现实问题。租赁房市场的需求很大，但支付能力是一个大问题。

在竞争激烈的背景下，住房租赁市场的发展还需要一系列的配套政策。

金融支持，开了一个好头。住房租赁市场的健康发展还需要一个良好的机制来驱动。

(三)住房租赁市场的机会

17条出台后，很多人看到了机会。

但住房租赁项目，并不简单。需要长期行为，需要清晰的经营思路，需要良好的经营机构来运营。更重要的是，租金回报，要超过银行贷款利率。

这一切都不容易。

民营企业干住房租赁项目，更要慎重。