房票、城中村改造和市场需求
新年新动作。
1月5日,广州首张房票开出。
1月4日,《广州市房票安置实施方案》通过。第二天,广州荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场就发出了8张房票。
这也是国内一线城市开出的首张房票,具有里程碑式意义。
1、《广州市房票安置实施方案》的通过,意味着广州房屋征收安置有了新的制度安排。
“房票”并不是个新事物,在国内30多个城市曾探索使用过。当年重庆的“房票”就成为了房地产市场的硬通货。
“房票”的推出,需要有一个前提,就是拆迁安置工作,由政府主导。广州“房票”的到来,也标志着政府主导的模式的确立。
《广州市房票安置实施方案》还未向社会正式公告,按照原来的方案,实施房票安置后,城中村改造项目原则上不再新建安置房。
这是关键点。
房票的推出,意味着制度的改变和全新的操作。
2、广州房票的五大重点
(1)设置了政策奖励金。
房票票面金额由基础补偿金额+房票安置政策奖励确定。政策奖励,中心区是2%,外围区5%。
另外,还直接发放3个月临迁费现金。
当然,政策奖励金是附带条件的,必须在2年内使用,金额要达到85%以上。
(2)房票使用范围。
房票适用于政府收储、统筹做地和“三旧”改造。
另外,房票优先本区,如房源不足,才可申请统筹其他区域。
(3)房票可转让。方案是允许转让一次。
(4) 使用房票所购买的商品住房,不计入家庭限购套数,享受税收减免。房票还可以购买商办物业、车位等。
(5)2年期到期后,如果没有使用,可兑换现金。
3、对于广州房票的推出,房地产业界相对显得淡定。
(1)按照方案,政府部门以分期支付的方式与地产开发商结算房票资金。
被征收人完成房票购房后支付票面金额的10%,城中村土地拆迁平整后支付票面金额的20%,城中村土地出让(划拨)后支付票面金额的70%。
参与“房票”的开发商,在资金上还是需要有承受能力。
(2)“房票”伴随着“做地”模式而产生
广州城中村改造在发力推进。
2023年,广州新批复13个城中村改造项目,包括文冲东、庙头村、湖中村等。全年共有12个城中村改造项目迎来新开工。
2024年广州将重点推四大片区——广州新中轴(海珠)、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区,要实现首期项目开工建设。
“做地”和“房票”是两个密切关联的事情。既然广州选择了“做地”,那么“房票”的到来,就是必然了。
(3)值得注意的是,房地产市场已经出现拐点,未来几年将处于下行阶段,楼价波动加大。
在这个阶段,推行城中村改造,或者政府做地收储,风险都将明显加大。
改造的时机是关键。
稳步推进是必然的选项。
正因为如此,短期内拆迁量不会太大,房票也不会太多。开发商的去库存,还要靠自己去努力。 |