一

12月22日，北京市住房和城乡建设委员会发出公告，《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）》，向社会公开征求意见。

仅仅在一天前（12月21日），全国住房和城乡建设工作会议上提出“加强预售资金监管，加快预售制度改革”。

没想到，北京的预售资金监管新政来得如此之快。

北京出台的这份“征求意见稿”，有8点值得关注：

1、拟将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府。

文件明确，北京市住房和城乡建设委员会负责指导协调各区、各部门开展预售资金监管工作。各区住房城乡建设主管部门（含房管部门，下同）负责指导、监督、检查本行政区域内商品房预售资金监管工作的具体实施，承担预售资金用款审核工作。

这意味着，预售资金用款审核将由政府部门把关。

2、 监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。

监管的力度明显加强了。

3、引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门。发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

文件明确，“北京市住房资金管理中心负责我市商品房预售资金监管账户管理工作，主要包括开设监管账户、系统建设运维、入账归集标识、用款初审支付、资金统计分析等”。

4、确定监管额度的工作中，采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。重点监管额度应与预售方案中明确、预售合同中约定的交付标准相适应。资金中心对重点监管额度内的资金进行重点监管，项目股东、集团公司不得以任何名义抽调重点监管额度内资金。

5、  开发企业申请办理商品房预售许可时，应在预售方案中明确预售资金监管方案。

预售资金监管方案应包括以下内容：

（一）项目重点监管额度；

（二）项目用款计划；

（三）监管账户名称、账号；

（四）预售资金监管协议；

（五）其他需要说明的情况。

开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所显著位置公示预售资金监管方案。

6、 项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点。

非住宅项目完成首次登记前，监管专户内的资金不得低于重点监管额度的5%，住宅项目完成首次登记并实际交付满6个月前，监管专户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

7、 监管专户内存入的重点监管额度资金按照人民银行活期存款挂牌利率计息，超出重点监管额度资金按协定存款利率计息。

8、完善社会多方监督机制。

购房人支付的定金、首付款、按揭贷款、分期购房款和其他形式的购房款等预售资金，应全部直接存入市住房城乡建设委、资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户。

购房人可通过资金中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。

二

《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）征求意见稿的公布，意味着中国房地产预售资金管理监督的空前升级。房地产开发商要密切留意了。

（一）商品房预售资金监督管理新政的出台，意味着“高周转”的开发模式的终结。

在“高杠杆、高负债、高周转”的时期，房地产开发商的高周转达到惊人的程度。某龙头房企甚至提出了“456”的节点控制（4个月开工，5个月销售，6个月资金流回正）。

在新的商品房预售资金监督管理办法下，即使销售完成了，工程未完成，“项目股东、集团公司不得以任何名义抽调重点监管额度内资金”。

规则改变了。

（二）商品房预售资金监督管理新政的出台，最引人关注的是政府监督的职能再次确立。

市场行为和政府监管的关系发生了调整，开发商要适应新机制了。

（三）商品房预售资金监督管理新政的出台，对未来的影响。

第一，现房销售将是有关部门未来重点推进的工作。

第二，近年来房企频发流动性危机，保交楼成为重要任务。这一切，都倒逼房地产的运行机制进行调整。

第三，监管加强了，房地产开发商的预售资金使用将变得更规范。短期内，阵痛难免。

年末了，似乎大家都缺钱。新政来了，监管强了，开发商的腾挪空间更小了。