中国的房地产业正在寻求新的平衡

11月28日，在香港金融管理局-国际清算银行高级别会议上，央行行长潘功胜做了演讲并在问答环节回应了关于如何看待当前中国房地产市场与地方政府债务的问题。

1、关于于中国地方政府债务问题，潘功胜表示，中国政府的整体债务在国际水平中处于中低位，到2022年底，中国政府的债务余额约为60万亿人民币，约为当年国民生产总值的50%，中央政府债务率约为21%，处在相对较低水平。即使按照国际清算银行（BIS）数据，我国政府总债务率约为78%，而G20国家约为94%、新兴市场平均值约为65%。

中国地方政府的债务有两个特点：

一方面债务是主要用于投资基础建设，是可以用有形资产做抵押的。

另一方面，地方政府债务有很大的区域性，目前只有少数省份在还债时会遇到困难。

2、关于房地产市场，有三点表述：

（1）当前中国房地产市场进入了转型期，呈现以下几个特点：第一，对于新房的需求在下降；第二，房地产市场在城市之间呈现出分化的状态，一二线城市比较稳定，但三四线城市需求下降；第三，城市化在继续，租赁需求在不断增加。

　(2)长期看来，房地产市场的调整对于中国经济增长和可持续发展是有益的，但短期内也应当防止溢出性风险。央行已采取了一系列措施，包括降低首付比例，降低房贷利率，鼓励商业银行和借贷者去商谈更优惠的利率，提供金融支持“保交楼”，向地方政府提供资金支持向低收入人群提供公租房，也鼓励金融机构支持房地产商进行债务重组、支持房地产市场并购。”

（3）中国的房地产业正在寻求新的平衡。此外，潘功胜特别提及，标普的一份报告显示，中国房地产市场的情绪和价格都开始呈现正常化的趋势，预计房地产市场已经见底。

3、央行行长的发言有四点值得我们关注：

(1)地方债总体上可控。对出现债务问题的地方政府，将严控新增债务。这将对经济欠发达地区的政府投资造成较大影响。

（2）确认中国房地产进入转型期。总体需求下降，行业萎缩、城市分化将成为现实。

（3）中国房地产业正在寻求新的平衡。未来，可以用两个字来总结：重构。住房建设制度的重构、开发主体的重构、房地产开发模式的重构、市场产品的重构等等，正在进行中。

（4）“长期看来，房地产市场的调整对于中国经济增长和可持续发展是有益的，但短期内也应当防止溢出性风险。”这个表述很直接，不拐弯。直接表明了管理层对房地产市场调整的态度：认为长期是对中国经济和可持续发展有利的，只是短期内要防范溢出性风险。

不得不说的是：中国房地产业本身就是10万亿级别的行业，牵涉的上下游行业有60多个。房地产市场发生深度调整和波动，波及范围不小。防止溢出性风险，其实压力也不小。

接受房地产市场调整这个事实没有问题，关键是调整幅度多大，我们能承受，能接受？

最终还是一个度的问题。