日前，中央财政将于四季度增发2023年国债1万亿元的消息引发广泛关注。

根据财政部和国家发展改革委的说明，此次增发的1万亿国债全部通过转移支付方式安排给地方使用，全部列为中央财政赤字，还本付息由中央承担，不增加地方偿还负担。用于支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力等。增发的1万亿国债资金初步考虑在2023年安排使用5000亿元，结转2024年使用5000亿元。

1、时机和背景。

在10月末这样的一个时点，中央财政宣布增发1万亿元的国债，不同寻常。

——尽管明确这次增发的国债全部通过转移支付方式安排给地方使用，用于支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力等，但又不是严格用途管制的特别国债。

——2023年前三季度已经是国债和地方债发行的高峰期。

根据有关统计，2023年前3季度国债总发行量为7.55万亿元，与2022 年同期相比多出1.08万亿元。2023年前3季度国债净融资为2.37万亿元，与2022年同期相比增加了6500亿元。其中，3 季度国债净融资为1.41万亿元，是历史同期最高水平。

地方债方面，2023年前3季度地方政府债一共发行7.07万亿元，比2022年同期多发0.72万亿元，发行规模创历史同期新高。

前三季度发债规模如此之高，仍然难以解渴，第四季度再度增发国债1万亿元。

——2023年，地方财政压力在增大。

别的数据不说，根据财政部最新公布的数据，2023年前三季度，全国国有土地使用权出让收入3.0875万亿元，同比下降19.8%。

大家都知道，2022年全国土地出让收入是6.68万亿元，2021年是8.7万亿元。

显然，土地出让金收入的大幅减少，令地方财政承压。各方面都不容易。

2、未来的走向和影响

——第四季度增发1万亿国债，属于年末的“应急”。缓解地方财务压力，化解债务风险，稳定经济增长。这方面的目的是很显然的。

——地方债压力大，国债尚有空间。

地方债的规模，在2023年有扩大趋势。

根据有关机构统计，全国已有22个省市区披露了拟发行特殊再融资债券的文件，拟发行金额达9437.8亿元；更有专业媒体预测，2023年准备发行的特殊再融资债券规模，将达到1.5万亿元。

相对于地方债，目前国债处于一个较为合理的水平。2022年我国国债规模约25.9万亿元，相较GDP总量的比重仅为21%左右，属于较低水平。

这次增发的1万亿国债，安排给地方使用，全部列为中央财政赤字，还本付息由中央承担。这个操作，说明了很多问题。

——展望2024年后，“放水”的概率在增加。

大方向是如此。毕竟，要化解庞大的债务，促进经济稳定增长，客观上需要“放水”。

中国的CPI不可能长期处于低水平。

同时，我们也要看到: 中国经济面临着增速放缓与结构性问题并存的复杂局面，以房地产行业首当其冲的经济去杠杆的难度在加大。

大洋对岸，美联储的加息周期还未结束，10年美债的收益率已经超过5%。美元强势之下，人民币汇率已经跌破7.3。

这个时期，千头万绪，管理层的决策也并非单向思维。

3、房地产行业如何操作？

——发债增加，货币趋于宽松，这一切都有利于房地产市场企稳回升。

房地产本身就具有抗通胀的属性，在CPI回升到温和以上的水平时，货币“缩水”的压力，将促进住房需求的提升。

2024-2025年的房地产市场仍有曙光。

——在转型和发展时期，高净值人士和高收入者，都是更为敏锐和行动更快的群体。

中心城市的高端物业，以及特殊区域的高端物业，将在未来几年成为保值增值的基石。

——未来中国的房地产，就是几大都市圈和中心城市的房地产。这一点，业内已经达成了共识。

投资者，更不能背离这一判断。

——2024年往后的未来几年，房地产投资的缩减，将是无奈的现实。值得注意的，政府的投资将有望增加。

在新的发展阶段，新型举国体制下，聪明的房地产投资者必然紧跟政府的投资走。