未来房地产市场走势如何，不同的人有不同的观点。

龙头房企万科是乐观派。

10月20日，万科董事会主席在万科媒体交流会上表示，未来住宅建设的中枢值是10亿至12亿平方米，“今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平”，“市场显然超跌了”。

1、未来几年房地产市场的需求是个未知数。

到了年末，尽管公众对房地产市场的悲观情绪，已经到了近期的高位。但房地产市场的需求依然巨大。正如郁亮所说：“住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来”。

至于未来房地产市场的需求量，是郁亮说的10--12亿平方米，还是8—10亿平方米，都是带主观的预测量。很难去预判。

但有三点可以确认：

第一，2021年全国房地产销售面积18亿平方米，销售金额18万亿元，绝对是天花板。是峰值，不是常态。

第二，2022年全国商品销售面积和销售金额，已经回落到“双13”，与2021年的数据对比，可谓断崖式下跌。

2023年房地产市场又往下走了一个台阶。

按照趋势，未来几年仍不乐观。

第三，中国经济增速放缓，居民收入预期下降，人口老龄化（60岁以上人口已超2.8亿），出生率下降（2022年全国仅出生962万人）、快速城镇化已到尾声（65.2%）等因素，对未来市场需求影响巨大。

用正常的数据和模型已经很难预判未来的需求量。

当下，最重要的事情，是如何防止房地产需求量出现新的“断崖式”下降。

2、房地产市场已经超跌。

按照国家统计局公布的数据，1—9月全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%。房屋新开工面积72123万㎡，下降23.4%。其中：住宅新开工面积52512万㎡，下降23.9%。

郁亮说的“今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平”，是事实。2023年住宅新开工面积已经铁定不会超过7亿平方米。

市场超跌，2023年全国住宅新开工面积少于销售面积，是否意味着未来几年房地产市场有转机？

目前来看，下这个结论还为时过早。

看看汹涌而出的二手房挂牌量。没有2-3年，房地产市场难以恢复常态。

3、未来我们应该怎么办？

作为房地产业内人士，我们不愿意也不会相信房地产市场会崩盘，导致需求消失。

但有时候，美好的愿望往往难以实现。房地产市场的不确定性，值得我们高度重视。

万科集团联席总裁张海说，以前60分及格，现在80分才是及格线；只有不断成长，才会有护城河。

是时候，我们去想想未来了。