天气依然很热，但已过了立秋，不觉已是8月中旬。

7月24日，管理层会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。”

这2周来，房地产业界“盼星星、望月亮”地等待房地产重磅政策的出台。然而，无论是“因城施策”，还是“降息降准”“激活改善型住房需求”等，都未达到大家的预期。

我们要充分认识到以下几个事实：

——降息、降准空间有限。“大水漫灌”更无可能。房地产的财富效应在减弱，保值增值功能在下降。

——地价、楼价有下降压力。市场需求不足。

——房地产消费难以提振。经济增长放缓，公众收入预期下降，都决定了这个基本面。

……

在这样的背景下，房地产刺激政策的作用已大不如前。有关部门已充分认识到这一点。在“保持战略定力”。

年末的房地产市场，有三件事情属于“紧急事项”，需要有关方面快速拿出对策。

1、纾缓流动性紧张的大型民营房企的压力。

进入2023年，发生流动性危机的大型民营房企的经营状况进一步下滑。泰禾阳光城等，已在资本市场退市，恒大危机爆发2年后拿出了2年亏损8000多亿的财务报表。

最令业内紧张的是，民营房企的龙头企业碧桂园，最近网上传言不断，山雨欲来的样子。

要稳定房地产市场，首先要稳住预期。第一件重要工作，就是要稳住已经发生和即将发生流动性危机的大型民营房企。

“恒大”不能扩大化，“保交楼”不应成为最核心目标。

2、减少土地出让，稳住地价。

2022年，全国卖地收入6.68万亿元，同比下降23.3%。

2023年上半年，全国卖地收入仅1.8687万亿元，数据进一步下滑。

众所周知，“土地财政”对地方政府很重要。

然而，在这个特殊阶段，房地产市场已经难以承接大量的土地供应。民营房企、外资房企只是“看客”，央企和地方国企也难以为继。

2023年下半年，土地市场处于低谷。各地政府要接受现实，减少土地供应。

3、采取有效措施，疏导二手房市场。

2023年，有一个突出现象，就是二手房挂牌量井喷。

上海、杭州、重庆等中心城市二手房挂牌量超20万套。北京、广州、武汉等城市二手房挂牌量超15万套。

大量二手房集中挂牌出售，对市场形成巨大影响。一手房、二手房的楼价面临下调压力。

有关部门需要切实采取有效措施，疏导二手房市场。

——明确房地产税的出台时间，征收方案。稳定大众预期。

——鼓励和发展租赁住房。租房免征房地产税，是一个可行方案。

——降低二手房买卖税费，增加流动性。盘活和激发二手房的需求。

要稳定房地产市场预期，需马上采取有效措施。宜早不宜迟。