这个周末，房地产业界关注的焦点，是存量房贷利率下调。

7月14日，央行货币政策司司长邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

1、 官方明确表示，鼓励银行降低存量房贷利率。这是极不平常的事情。属于规则改变，影响重大。

2、 管理层作出这个决策，主要基于两个原因：

第一， 过去2年，房贷利率持续走低，刚需购房买家感觉越早买越吃亏。预期楼价下跌，预期利率下降，这些都影响到刚需住户的入市信心。观望气氛浓厚。

第二， 大量提前还贷，造成了银行的压力。

根据央行发布的数据，2023年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。但在大量提前还贷的影响下，统计显示，全国个人住房贷款余额不但没增长，总体还减少了一点。

3、 大家都很关心:央行会不会出台“一刀切”的降低存量房贷利率的政策。

大概率不会。官方已经有表述：“按照市场化、法治化原则”，只是“鼓励”，不会作统一安排。

至于商业银行有没有积极性？

这要看提前还房贷的规模是不是持续增长。如果持续增长，银行估计要作出一点让步。

4、 最后一个问题：倘降低存量房贷利率的政策落实到位，是否会刺激刚需用户入市？

确实有助于提升刚需用户的购房信心。

然而，2023年，刚需用户裹足不前，还有两个主要因素:

第一，预期楼价下跌。

第二，预期收入下降（甚至有失业风险）。

这两条不改善，刚需用户仍难入市。