5月22日，上海市住建委等部门印发《上海市发展公共租赁住房的实施意见》。

公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

“公共租赁住房”已经不是个新事物。多年发展的实践表明，公共租赁住房发展面临用地难、融资难、回收期长等现实问题。要引入社会资金参与，并不容易。

2023年，管理层明确：中心城市要加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。

在这样的背景下，上海最新一版的公共租赁住房发展方案，特别令人关注。

1、上海文件明确提出：“多渠道筹集房源”。

运营机构可利用多种渠道筹集公共租赁住房：

一是商品住房中配建；

二是集中新建；

三是从其它保障性住房中经规定程序批准转化；

四是改建闲置的非居住房屋；

五是收购或代理经租闲置的存量住房。

积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源。

在上述五种渠道中，第四条“改建闲置的非居住房屋”尤其令人关注。

中心城市里大量的闲置商业、办公、酒店和其他非住宅建筑，是否将获得新的机会。

在此之前，其他中心城市也曾出台类似政策，但没有大规模推广实施。上海的做法，值得高度关注。

2、公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可按有关规定依法转让。

这个规定，为社会资金进入和退出奠定了基础。

3、 加大政策支持力度。

公共租赁住房建设用地可采用划拨、协议出让、租赁或作价入股等方式取得。政府可通过资金支持、实物房源划转等方式，支持公共租赁住房运营机构发展。公共租赁住房建设、筹集和运营，享受国家规定的税收优惠政策。

新建的公共租赁住房，特别是集体宿舍，可根据实际情况，适度增加建筑容积率和建筑覆盖率；有条件的公共租赁住房项目，可增加建设一部分商业等经营性设施。

公共租赁住房项目的水、电、燃气等设施的建设和收费标准，按居住类房屋标准执行，实际使用量按居民生活用水、用电、用气标准计价。

由上面一条可以看出，上海为发展公共租赁住房建设，已经穷尽了所有能做的办法。

4、 投融资机制。

上海规定，市有关部门及金融管理部门应按有关规定，结合本市实际，积极支持金融机构、公共租赁住房运营机构和有关单位，探索创新公共租赁住房的投融资机制。

鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款；支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公共租赁住房融资渠道。

政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。积极研究其他融资渠道及投融资机制。

公共租赁住房毕竟属于保障房范畴，如果没有能落地的投融资机制，没有合理的投资回收期和资金的进入退出机制，公共租赁住房建设很难形成良性循环和可持续发展。

上海在2023年往前迈出了一步。