4月20日，广州番禺长隆“超级地块”（两宗宅地、两宗商地）出让，地块占地面积共约42万平方米，计容建筑面积共约84.6万平方米。最终四宗地均被华润置地+长隆联合体拿下，土地总价197.21亿元。

这是广州土地出让历史上的地价款第二高的地块。

仅次于2009年成交的亚运城地块(255亿元)。

具体到出让地块。

——BA0902010地块计容建筑面积为≤240000平方米，规划用地类型为商业用地B1，容积率≤2.83，建筑密度≤55％，绿化率≥20％，挂牌起始价177600万元，起拍楼面价约7400元/平方米（未扣除配建）。最终成交价为17.96亿元。

BA0902010地块出让协议指出，为保证商业运营品质，丙方须向甲方或乙方提供拟引入购物中心品牌的引入证明材料，证明材料须为其与拟引入购物中心品牌正式签署的合作协议文件，购物中心品牌须为太古汇、嘉里城、国金中心(IFS)、万象商业、恒隆广场其中一家。

——BA0902116、BA0902118、BA0902121地块计容建筑面积为≤97284平方米，规划用地类型为商务用地B2兼容商业用地B1，挂牌起始价121605万元，起拍楼面价约12500元/平方米。最终成交价为12.36亿元。

——BA0902011地块，为二类居住用地，地块面积218987.77平方米，出让面积为57369.65平方米，容积率4.48，起拍价为71.95亿元。经过55轮举牌，进入摇号环节，被华润置地+长隆联合体夺得，总成交价为82.74亿元，折合楼面价32176元/平方米，溢价率15%。

——BA0902125地块，同样为二类居住用地，地块面积68898.49平方米，出让面积为56147.01平方米，容积率4.48。经过56轮竞价，达到最高限价84.15亿元，折合楼面价33434元/平方米，溢价率15%。该地块进入摇号环节，同样被华润置地+长隆联合体夺得。

1、 总起拍价为175亿元，最终成交价为197亿元的超级地块，引发业内强烈关注，一点都不令人意外。

作为“原地主”，长隆+华润置地当然是志在必得。

令人意外的是：地块引来了保利发展、招商蛇口以及珠海华发几家央企、国企的激烈竞争。

土地出让最终进入摇号环节，华润+长隆“运气爆棚”，连续摇中两次。

这个过程，令人无话可说。

2、 这次土地出让的结果，再次说明:广州中心区的优质土地资源，是有市场，有承接力的。无论是房地产业界，还是政府管理部门，都应该增强信心。

3、 不得不说的是：这次土地出让的条件设定，很不成功。

按照规定，二类居住用地出让，不能设定限制性条件。

然而，本次土地出让规定，竞拍住宅地块（BA0902125、011）的企业，必须参与商业地块（BA0902010、116、118、121地块）的竞投。

商业地块的出让条件中规定，竞买人必须是《财富》世界500强2022年排名前100+“2021年中国连锁百强”排行榜前10，购物中心品牌须为太古汇、嘉里城、国金中心（IFS）、万象商业、恒隆广场其中一家。为保证商业运营品质，丙方须向甲方或乙方提供拟引入购物中心品牌的引入证明材料，证明材料须为其与拟引入购物中心品牌正式签署的合作协议文件。购物中心竣工验收备案起在180日内要提供购物中心品牌入驻的证明材料。

如此种种，相当于间接约束了居住用地的竞买对象。

土地出让的最终结果也说明，这一条也没有特别的意义。几家单位最终都达到了条件，最终也只能通过尴尬的“摇号”来决定竞买人。

4、 进入2023年，广州累计已经有4个地块，土地拍卖进入最高限价，熔断摇号。

有人认为是好事。

事实上，溢价率限定为15%，很快进入地价熔断，只能说明土地出让底价定得偏低了。

以本次长隆两幅居住用地为例，周边在售住宅楼价已经达到6-8万元/平方米。但土地起拍价不到3万元/平方米，最后成交价是32176元/平方米和33434元/平方米。

起拍价是高是低，大家一目了然。

长隆超级地块进入摇号环节，一点都不令人感到奇怪。

值得总结和反思的东西很多。