上周五（4月7日），A股地产板块出现了久违的全线飘红。申万房地产行业指数涨幅为3.69%。房地产ETF涨近4%。

个股中，粤泰股份、天保基建、中交地产涨停，信达地产(涨 8.80%)、新城控股(涨7.50%)、宋都股份(涨 7.05%)等涨幅领前。龙头房企万科涨5.18%，保利发展涨3.42%。

1、危中有机。

“私募魔女”半夏投资创始人李蓓最近的表态很有代表性:

“地产股今年以来表现非常落后，但我们相信，这并不是风险而是机会，后续大涨只是时间问题”。“这是10年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题”。

2、房地产股是否将走上上涨通道？

显然没有那么简单。

3月以来，房地产板块一直跌跌不休。

根据Wind数据，申万房地产指数在3月累计跌幅为7.61%。

截至上周收盘，港股中的碧桂园股价为2.05港元，龙湖股价为21.4港元，富力股价为1.6港元，龙光股价为0.84港元，佳兆业股价为0.295港元。均处于年内低位。

房地产行业整体业绩下降，盈利水平大幅下调，部分房企流动性危机红灯未灭，这一系列因素都制约了上市房企股价的上升。房地产板块的股价并没有持续上升的动能。

3、2023年的房地产，没有某些人说的那么好，也没有某些人说的那么差。

根据中指研究院数据，2023年1-3月，TOP100房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%。其中，TOP100房企3月份单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%。

房地产行业回升的态势已经非常明显。

值得注意的是：

第一，房企分化明显。

既有保利、中海、越秀等央企、地方国企类公司的业绩保持增长，也有融创、佳兆业、龙光等出险企业，仍未走出流动性危机，开发经营仍未恢复常态。

第二， 上市房企的盈利水平持续下降。

根据上市公司的公告，2022年保利发展毛利率为22.01%，万科房地产业务的毛利率为19.78%，富力毛利率为16.5%，碧桂园集团的毛利率为7.64%。

第三，从2022年开始，头部房企在土地市场大多采取收缩策略。摘牌拿地的基本上是央企、国企，头部民营房企鲜见露脸。

房地产市场份额和结构，在未来将发生大变。

4、对地产股的选择建议：

(1)2023年，不存在整体性机会，只有结构性机会和阶段性机会。

(2)优选流动性正常，业绩良好的优质央企、国企，或者有国资背景的龙头企业（例如万科）。

(3)不要忘记，国资背景的企业，也会有风险。华侨城、绿地已经在前，不可掉以轻心。

(4)4月，无论是在港股还是在A股，地产股价都处于超跌状态，存在阶段性价值修复机会。

(5)真正的龙头房企，未来的市场份额和潜在盈利能力，当然可期，但至少要等待到2024年后。