连雨不知春去，一晴方觉夏深。

不觉间，已到4月。

在广州，4月到10月都算夏天。新的一个季节已经到来。

上周，上市龙头房企陆续发布2022年业绩。令人印象深刻的是：

1、碧桂园上市以来首次亏损。

2022年碧桂园营业收入4303.71亿元，下降17.72%；毛利328.83亿元，下降64.56%。毛利率仅为7.64%。

2022年，碧桂园净利润亏损29.62亿元，归母净利润亏损60.52亿元。

2、融创亏损276亿元。

2022年，融创营业收入967.5亿元，同比减少51.2%；核心净利润亏损约138.6亿元，同比减少约45.2%；剔除公允价值调整及物业减值拨备影响后的毛利率为9.4%。归属母公司净亏损276.69亿元。

3、华润置地盈利280亿元。

2022年，华润置地营业收入2,070.6亿元，同比下降2.4%。2022年开发物业毛利率23.0%；投资物业（包括酒店经营）毛利率65.6%。 计入投资物业重估增值后的股东应占溢利人民币280.9亿元，同比下降13.3%。 

4、保利发展盈利180亿元。

根据保利发展公布的2022年度业绩快报。

2022年保利发展营业总收入2811.1亿元，同比下降1.37%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润180.1亿元，同比下跌32.86%；加权平均净资产收益率9.16%，同比下降5.23%。

5、龙湖盈利225亿元。

2022龙湖集团营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现毛利额530.4亿元，毛利率21.2%；核心税后利润率12.3%，股东应占溢利243.6亿元，扣非后股东应占核心溢利225.4亿元。

6、万科盈利226亿元。

2022年，万科全年实现营业收入5,038.4亿元,同比增长11.3%;归属于上市公司股东的净利润226.2亿元,同比上升0.4%。

万科2022年税前整体毛利率19.6%，同比下降2.2个百分点，其中房地产开发业务的税前结算毛利率为20.4%。

7、中国海外发展盈利232.6亿。

2022年，中国海外发展营业收入为1803.2亿元，毛利率21.29%。集团股东应占溢利为人民币232.6亿元。

（一）2022年房企业绩普遍下降。

根据中国指数研究院的统计，2022年，百强房企销售总额63301亿元，同比下降30.3%。2022年全国百强房企净利润均值为21.9亿元，同比下降54.4%，为过去十年最低值。

利润大幅滑坡，是2022年房企的普遍现象。

(二)房企业绩分化。

2022年，央企、国企房地产企业业绩相对稳定。

华润置地盈利280.9亿元，中国海外发展盈利232.6亿元，保利发展盈利180亿，招商蛇口盈利42.6亿，越秀盈利39.5亿元。

2022年，民营房企的亏损加大。

荣盛发展预亏190亿元~250亿元。蓝光发展预计亏损219.37亿元。融创亏损276亿元，佳兆业亏损130.64亿元，富力亏损157.37亿元，雅居乐亏损149.81亿元，碧桂园亏损60.52亿元。

国有房企和民营房企的分化，在2022年达到了高峰。

(三)规模不如盈利

2022年，是大型上市房企减负债、去杠杆的年份。

在降规模的过程中，不同房企采取了不同的策略。

上市房企2022年的报表反映的数据，属于非常态的数据。

2022年，碧桂园的毛利率仅为7.64%，融创毛利率为9.4%，富力毛利率为16.5%。

万科毛利率为20.4%，中国海外毛利率为21.29%，龙湖毛利率为21.2%。

从数据上看，毛利率20%是房地产开发企业盈亏的关键线。毛利率跌破20%，房企就难了。

未来的房地产开发，盈利远比规模重要。