过去的一周，风起云涌。

一

美国当地时间23日, TikTok听证会举行。

这场长达5个小时的听证会引发了企业界的广泛关注。从过程看，TikTok的首席执行官周受资表现得有理有节。但从结果看，TikTok在美的结局，大家心里都已经了了。

TikTok事件的潜在影响很大。经此一役，在美经营的中国企业压力无疑加大了。

二

上周国内的资本市场， “中字头”板块继续领涨。Wind数据显示，中字头央企指数今年以来上涨13.89%，有38只个股涨幅超20%。

大型央企、国企，业务以数字经济、基建、“一带一路”、安全主题等为主的企业，股价持续上升。

三

上市房企陆续发布2022年业绩。

在已经发布2022年度业绩预告的75家A股和港股上市房企中，45家企业预亏，其中34家央企、国企和混合所有制企业中有17家预损；41家民营企业中有28家预损。

企业大面积亏损在大家的预期中，毕竟2022年是近10年来行业降幅最大的一年。据中指研究院的数据，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。

民营房企的压力无疑更大。

3月13日，碧桂园发布业绩预告，预期2022年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元，预期股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。

碧桂园是民营房企的代表。2022碧桂园最高预亏75亿，说明行业盈利下降，走到了拐点。

根据碧桂园公开的数据，而2020年碧桂园毛利率为21.8%，2021年降至约17.74%。2023年上半年为10.59%。

多种因素作用下，民营房企的“高杠杆、高负债、高周转”的开发模式，已经到了山穷水尽的时候。

富力集团董事长李思廉的观点就很有代表性。

李思廉认为，当下企业困境主要是缘于早年间过于追求规模的无序发展，但实际上自从2020年高强度的房地产调控政策实施以来，上市企业大量的土地储备发展模式，已经不适合当前市场发展需要。房企无序发展的原因，主要是对规模增长的误判。一方面，上市企业都相信土地增值会快于利息支出；其次，部分企业认为市场空间足够大，增加的土储都有消化空间。

事实上，从2022年开始，房地产市场的三个信仰被打破了：

第一，城市经营性土地一直在增值。

第二，房地产市场的需求足够大。

第三，房地产项目的开发利润率超过资金成本。

当这三点被打破后，民营房企该转换发展思路了。否则，做得多，未必赚钱。做得越多，亏损的机会越大。

囤了土地就赚钱的时代过去了，房地产盈利模式也需要有一个根本的转变。