与一年前的2022年“两会”情况类似，房地产行业的提案不多，声音也不大。

管理层关于房地产行业的发展，已经基本定调。这次两会，关于房地产行业的新发展模式，将是热点。

1、房地产行业要“探索新的发展模式”。这是1年以来，在各种官方文件经常出现的概念。

回顾2022年“两会”报告关于房地产的表述：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

不久前召开的中央经济工作会议，强调“推动房地产业向新发展模式平稳过渡“。

3月3日，全国政协发言人表示，“要促进房地产业平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转型”。

毫无疑问，“房地产的新发展模式”，将是这次两会的重点话题。

2、房地产业面临新变局，急需新模式

近年来，房地产行业波动加大。经历了“去泡沫化”、“去金融化”的阶段，经历了2022年的行业负增长，令2023年房地产行业增加了很多变数。

“三保”（保交楼、保民生、保稳定）成为了底线。“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)成为了短期任务。

房地产行业既面临短期的困局，也面临长期的挑战。

短期的困局，包括土地市场、房产市场萎缩，部分房地产企业爆发流动性危机，公众对房地产行业预期发生改变，收入下降等因素引发房地产需求下降等等。

长期的挑战，则包括人口负增长、人口老龄化，高速城镇化进程放缓、经济增长方式发生改变、房地产市场阶段性饱和等等。

住宅商品化推行了20多年，房地产行业的发展速度和扩张规模远超预期。

2023年，整个中国房地产行业到了转变的时候。急需新的发展模式。

3、“房地产新发展模式”的定义和内涵

关于“房地产新发展模式”，官方文件反复强调。但至今没有系统、全面的定义和表述。

“房地产新发展模式”，当然是相对“旧发展模式”而言的。

这次两会，我们当然就要关心“新“的提法和内容。

（1）“房地产新发展模式”，首先是”新住房制度”。

20大报告中明确：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

“新住房制度”的重点，是“租购并举”。大力发展租赁性住房的总体思路和策略，将会延续。中心城市的住房问题的解决，未来是“两条腿走路”。

（2）“房地产新发展模式”，意味着以“土地财政”为核心的城市土地经营方式的转变。

2022年全国土地出让金收入仅为6.68万亿元，比2021年减少约2万亿元。

转折点的到来，也将促进以“土地财政”为核心的城市土地经营方式的转变。

（3）“房地产新发展模式”，首先是“高杠杆、高负债、高周转”的房地产开发模式的转变。

2021年-2022年，部分房企陷入流动性危机。令“三保”（保交楼、保民生、保稳定）成为了短期重要任务。

这场危机形成的重要原因，是房地产开发商的“三高”（高杠杆、高负债、高周转）开发模式。

如何促进“高杠杆、高负债、高周转”的开发模式向“高质量、精细化、效益型”的开发模式转变，还需要在整个房地产行业的运行机制上作出安排。

令开发商采取“三高”（高杠杆、高负债、高周转）开发模式的驱动力和基础条件，现在依然存在。已经到了改变的时候。

（4）“房地产新发展模式”，必须强调高质量发展。

城市可开发土地资源稀缺，需要长期坚持土地集约使用。

城市需要更高质量、更高科技含量、更长生命周期的产品，而不是追求短期经济效益的“快销品”。

房地产行业急需“优质优价”的有效机制和示范项目。

(5) “房地产新发展模式”，必须调整房地产行业的利益机制。

城市政府的土地出让金收入和房地产税收、开发商的开发利润、物业持有者的土地增值收益和房产增值收益，还有房地产上下游供应商的利润。

利益机制的重构，无疑是“房地产新发展模式”的关键。

(6) “房地产新发展模式”，必须构建房地产发展的长效机制。

——近20年来，“买房”成为城市居民财富保值增值的重要手段和工具。不动产在中国城市居民家庭财富的占比普遍达到60%-70%。要长期实现“房住不炒”，避免市场大幅波动，长效机制必不可少。

——房地产税试点和立法推进的时机，如何选择。这是考验决策者智慧和决心的大问题。

——只有构建好房地产发展的长效机制，“房地产新发展模式”才有立足的基础，整个行业才能谈一个“稳”字。