不动产私募投资基金试点来了。

2月20日，证监会发布《证监会启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展》。为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，决定启动不动产私募投资基金试点工作。

1、 按照官方的说法，此次试点工作是证监会落实管理层 “促进房地产业良性循环和健康发展”的决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

2、 在此之前，已经有不动产私募投资基金的试点，例如租赁性住房投资基金等。

2022年末，在基金业协会存续的私募股权房地产基金有838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。

3、 首轮试点的不动产私募投资基金的投资门槛较高。

根据规定，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

4、 放宽股债比及扩募限制，提升不动产基金运作灵活度。

根据最新的文件，符合试点要求的不动产私募投资基金可适度放宽股债比限制，并可以通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金来源。此外，在投资期内履行相应程序的不动产私募投资基金，可在备案完成后开放认、申购（认缴）。

5、 不动产私募投资基金试点的推出，意味着金融支持房地产平稳健康发展的第三支箭迎来新突破。

推出不动产私募投资基金试点，有利于改善房企的资产负债表，增强流动性，降低财务杠杆率的约束。在2023年房企普遍资金偏紧的背景下 ，这一举措被视为房地产行业的重大利好。

（1）2023年的房地产行业属于典型的“高风险、高回报”行业。从投资回报水平看，房地产项目（尤其是中心城市的优质居住类项目）的投资回报率，比一般行业的投资回报水平要高。同时，房地产项目的投资风险和不确定性又在增加。在这个阶段，不动产私募投资基金的试点的推出，有助于房地产行业金融体系的完善，有利于房地产市场企稳复苏。

（2）不动产私募投资基金的推出，无疑需要更多的优质开发项目。

使用了不动产私募投资基金后，开发商的杠杆会提高，资金成本会增加。这必然需要项目有更高的回报水平。

未来，中心城市的优质项目，将成为投资者争抢的对象。

2023年，中心城市的居住用地的地价有望企稳回升。

（3）在房地产行业检讨“高杠杆、高负债、高周转”的开发模式的时候，不动产私募投资基金的试点是一种诱惑。

房地产开发的最大特点，或者说最大的魅力是财务杠杆的使用。

不动产私募投资基金的试点，是房地产行业的重大利好。但房地产行业如何有效控制杠杆率，如何避免流动性危机，仍是现实的问题。