春节过后，“现房销售”试点在多个省份陆续开展，引起房地产业界的广泛关注。

1月31日，山东省住房城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议提出，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

2月6日，四川发布《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，第26条明确提出“支持有条件的城市开展商品房现售试点”。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议提出，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

……

1、2023年，现房销售试点全国四面开花。

这一次，绝对不是说一说的事情。这一次，是“动真格”的。

在1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹提出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

很明显，这次令管理层痛下决心推行现房销售的原因，是“保交楼”的压力。

2021-2022年，部分房企爆发流动性危机，“保交楼”项目不断增多，成为了艰巨任务。光恒大一家，在2022年实现了732个保交楼项目复工，全年累计交楼30.1万套。

根据官方公布的数据，当前全国“保交楼”的规模是2600多个项目，涉及188万居民。

在保交楼的压力下，有关部门终于下了推行现房销售的决心，并且得到了多地的快速响应。

2、推行现房销售制度的目的。

国内的商品房预售制度，是在国内房地产起步阶段，参考了香港等地的做法而构建起来的。迄今已经实行了近30年。

在经济底子薄、居民收入不高、建设资金不足的时期，商品房预售制度确实有力地推动了房地产行业的发展，有力地促进了中国的城镇化进程。

然而，预售制度带来的问题，也是不容忽视的。质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，都不鲜见。2022年以来，由于部分开发商爆发流动性危机，把问题放大了。

海南是全国最早推行现房销售的省份。2020年3月发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，正式推行商品住房预售制度改革，提出自文件印发之日起，在新出让土地上建设的商品住房，实行现房销售制度。

海南明确提出：为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，所以改革商品住房预售制度。

3、推行现房销售制度，是一项影响巨大、影响深远的制度改革

（1）从预售制度到现房销售制度，这个改变有多大？

非常大。

其影响绝对不亚于房地产税的试点和开征。

（2）前几年，上海、深圳、杭州、福州、南京等城市在部分土地拍卖时增加了现房销售的要求。这些都不能视为“试点”，当时只是为了平抑土地市场和房地产市场过热的气氛而推出的临时性举措。

2023年的现房销售试点，才是真正的试点，这是一次彻底的制度改革的试点。值得我们高度关注。

(3)网上有一种言论认为，海南有40%的房子已经是现房销售了，武汉等地也有15%左右的房子是现房销售了，现房销售的时机已经到来。

事实上，由预售转为现房销售，绝对不是那么简单的事情。

——“高负债、高杠杆、高周转”模式将终结。“456”或者“369”将成为历史。项目占用资金的周期将长，开发成本也将增加。

——对本来就深陷流动性危机的房企，将是一个不好的消息。房地产企业的洗牌将加剧，进一步的优胜劣汰将难以避免。

——整个行业的“转速”将放慢，短期的冲击和影响值得认真研究。尤其在房地产行业极度需要“平稳健康发展”的2023年。

（4）2023年，商品房预售制度转为现房销售制度的时机到了吗？试点时机如何？

这是一个复杂的问题。

掌握了各种数据的有关部门，自有其决策的依据。

然而，这么重大、这么彻底的制度改革，在这么短时间就自上而下推出试点，还是令人感到有点吃惊。

兹事体大，认真评估研判，逐步推行，方为上策。