2月6日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》公开征求社会公众意见。

将城市更新纳入国土空间规划一张图，广州市城市更新的纲领性规划出台。值得业界认真研究。

按照官方输出的信息，广州迈入以存量空间再利用为主的发展阶段，《专项规划》强调规划引领全域存量空间优化，系统推进更新高质量发展，谋划一条超大城市特色化的城市更新路径。

《专项规划》划分中心城区核心区、中心城区及周边城区、外围地区三片更新区域，提出总体更新导向，持续优化城市结构。“南建新城、北筑核极、东立门户，西联广佛、中兴老城”。

1、广州城市更新专项规划提出了“严控总量、盘活存量、精准调控、提质增效”的策略。

（1）对2021-2035年城市更新的开发规模进行了安排。规模量相对稳健：通过微改造、混合改造、全面改造多种更新方式并举，统筹新增用地与存量用地资源配置，至2035年推进城市更新约300平方公里。

具体安排为：规划至2025年，累计推进城市更新约100平方公里；至2030年，累计推进城市更新约200平方公里；至2035年推进城市更新约300平方公里。

（2）至2035年，拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个。其中，旧村庄改造项目281个，包括全面改造项目259个、混合改造项目22个，主要为涉及历史文化名镇、名村、传统村落和历史文化资源丰富的旧村；旧城混合改造项目16个，综合运用各项政策以“留改拆”混合改造方式推进。鼓励推进老旧城区微改造项目、外围地区乡村整治提升项目。

（3）以上的规模量，相对广州前几年城市更新全面开花的规模量，是一个较为稳健的量。截至2022年9月，纳入广东省“三旧”改造地块标图建库的总用地面积达到606平方公里。其中，旧厂房208平方公里，旧城镇73平方公里，旧村庄325平方公里。

未来，广州每5年拟进行约100平方公里城市更新的规模量，充分体现了“严控总量，盘活存量”的策略。

2、明确了全面改造的正面清单和负面清单。

正面清单列出了5种情形，将优先推进城市更新工作：涉及“十四五”规划近期发展重点、历史文化保护、战略发展区域、重点功能片区、枢纽门户、交通干道等的城市更新项目。

负面清单列出了10种情形，原则上不进行全面改造：包括不符合“三区三线”、历史文化保护、城市环境总体规划等相关规划，或是大范围涉及生态廊道且预判改造难以平衡、建设用地规模缺口较大、可能导致“田中城”等情况的城市更新项目。

3、提出了“多元实施模式”。

(1)提出了多模式推进旧村改造。包括政府收储、合作改造和自主改造模式。

(2)强化旧城改造政府引导。

强调了90%用户（权属人）表决同意为前提条件，公开、微利、可持续发展为目标。

(3)鼓励旧厂房政府收储。

属于居住用地、或非居住用地但位处城市重点功能区、生态敏感区、地铁城际铁路口800米半径范围内，或政府计划成片连片开发的区域，都纳入政府收储范围。

(4)提出“更新+”发展模式

“更新+历史文化保护”、 “更新+产业发展”、 “更新+生态修复”、 “更新+基础建设”都被提及。

4、提出了城市更新落实城市发展战略的思路。

（1）聚焦中心城区，提升城市核心功能。2035年前，中心城区核心区拟推进项目54个、占比18%。中心城区及周边地区拟推进项目213个、占比72%。

（2）聚焦南沙新区，助力湾区合作发展，2035年前拟推进旧村改造项目27个、占比约9%；支撑穗莞惠联动，打造东部综合门户，拟推进项目33个、占比约11%；聚焦北部增长极，促进北部门户建设，拟推进项目33个、占比约11%；聚焦广佛同城，实现广佛高质量融合，拟推进项目36个、占比约12%。

（3）贯彻“产业第一，制造业立市”，聚焦重点功能片区，打造高质量产业空间。拟推进项目199个、占比约67%，协同存量土地活化与产业层级跃升。

保障先进制造空间，推动产业转型升级，成为重点任务。

2021-2025年，有序推进全市村镇工业集聚区更新改造。2025年前，广州拟推进村镇工业集聚区更新改造项目246个，总用地面积1538公顷。

（4）着力推进综合交通枢纽周边2平方公里范围内的城市更新项目，2035年前拟推进35个项目，占比12%。

另以TOD发展为导向，积极推进轨道交通站点800米半径范围内的城市更新项目，2035年前拟推进148个项目，占比高达50%。

5、历史文化保护成为城市更新关注的重点。

对有历史文化价值的旧村改造采取“混合改造”，反复强调“绣花功夫”，将不符合历史文化保护，不符合古树名木保护管理的项目列入“负面清单”等，都体现了这一指导思想。

6、《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》属于城市更新的纲领性规划文件。

(1)城市更新是政策驱动、机制驱动的工作。

阶段性城市更新规划的具体目标如何制定，城市更新如何与政策结合，有效推进，仍有待深化。

政策创新和机制创新，在每一个发展阶段，都是重点，也是难点。但又不可或缺。

(2) 城市更新的规模指标是重点。

本次公示的广州市城市更新专项规划，只有拟推进项目的数量，拟推进改造的土地规模。量化指标尚嫌不足。

从未来每5年推进100平方公里的旧改规模看，广州对城市更新的总体态度是积极和进取的。具体策略上，又采取了稳健的方案。

(3)“政府主导、市场运作”的色彩更浓了。

从广州城市更新项目服从城市发展战略安排、城市更新保障“工业立市”，加强土地政府收储的力度和范围等等，都充分体现了“政府主导、市场运作”的指导思想。

(4)三旧改造项目的风险应对机制有待完善。

从2021年到2035年，伴随着经济增长的波动极大，房地产市场的波动加大，三旧改造项目的风险在加大。

政府部门、投资者和原项目权属人，都需要建立风险防范机制。

(5)三旧改造项目的利益机制有待完善。

“更新+”发展模式的提出，无疑是本次专项规划的一个亮点。但新发展阶段下，不同发展模式的利益机制的构建，各方利益的平衡，是关键要点。

(6)未来广州城市更新项目的投资回报水平将下降。

这是看完《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》后的总体印象。

理由只讲两点：

第一，城市更新项目承担的任务多了，重了，收益率一定下降。

第二，房地产市场的下行态势已经出现，政策和机制相对滞后，未来项目的压力将加大。

一切都要回归“平衡”两个字。