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2023年，广州三旧改造政策再次发生重大改变。三旧改造已经成为2023年广州房地产的最大变量。

日前，《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》公布。

引人注目的有三点：

1、《新指引》降低了对合作企业总资产的要求，明确合作企业本身或其全资子公司的相关数据可以纳入资格核验范围。

按照新规定，小于60万平方米的项目，企业总资产不低于100亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元。

2、产业导入不再分圈层设置企业要求。

《新指引》不再分圈层设置产业导入的企业的行业地位和数量要求，各区可以根据项目的具体情况设定产业导入的择优条件。取消了原来分圈层对产业导入的硬性指标规定，无疑给旧改项目松了绑。

3、增加了企业退出的处理流程和措施。

（一）2023年广州三旧改造将提速。

按照计划，2023年广州将推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

根据住建局公布的数据，2022年，广州推进实施老旧小区改造123个，改造老旧建筑951.97万平方米。城市更新项目完成固定资产投资约1230亿元。

从1230亿到2000亿，2023年广州三旧改造的力度将加大。

这一切，与广州2023年定下的6%以上的经济增长目标密切相关。投资拉动，是2023年广州经济增长的主要动力。

（二）广州2023年的三旧改造，并非全面开花。

按照计划，将聚焦城市重点功能区、重点区域，探索片区改造新模式；

重点推进城市新中轴线南段、广州火车站、罗冲围片区、环五山创新策源区、珠江两岸、机场高速两侧、广州南站周边、东部枢纽等片区连片改造提升；

以“绣花”功夫推进100个以上老旧小区改造，推进北京路二期、上下九街区、聚龙湾片区（首期）等历史文化活化利用项目；

推进19个老旧小区成片连片改造，重点推进海珠区二龙片区、白云区广园新村片区等高质量品质提升示范区建设。

（三）三旧改造的机遇与风险共存。

1、房地产市场下行的风险。

2022年广州新建商品房成交1163.4万㎡、同比下降27.5%。其中住宅成交面积同比下降34%。

未来几年，房地产市场的波动将加大，令周期普遍漫长的三旧改造项目风险加大。

2、政策变化的风险。

三旧改造是政策性很强的工作，政策变化形成的风险，投资者要有充分的准备。

3、2023年，广州三旧改造的机遇突显。

城市新增可开发土地资源日益稀缺，广州旧改的推进，将为城市中心区提供新的发展空间，并提供市场紧缺的优质居住类物业。

2023年，广州房地产的增长点在旧改，市场的变量也在旧改。