展望2023年的大湾区房地产市场，有四个焦点值得高度关注。

1、中心城市能否率先回暖？

2022年是广东房地产市场下行的一年。根据广东统计局公布的数据，2022年,广东房地产开发投资1.50万亿元,同比下降14.3%，销售销售面积同比下降24.4%。

大湾区9市商品房成交面积5518万平方米，同比下降29%，其中商品住宅成交4205万平方米，同比下降34%。

广州和深圳作为大湾区中心城市，2022年一手商品住宅成交低迷，分别下降34%和32%。

二手房市场更加冷清。广州2022年二手住宅成交82739套，同比下降29.3%。深圳二手住宅成交21701套，同比下降46.7%，月均成交不足2000套，创12年来的新低。

展望2023年的大湾区房地产市场，楼市能否回暖复苏，首先要看深圳和广州两个中心城市。中心城市才是2023年大湾区房地产市场的风向标。

值得注意的有两点：

第一，2022年11月-12月，在金融支持房地产系列政策出台后，深圳和广州房地产市场并没有翘尾行情，维持成交低位。

第二，佛山和东莞等城市纷纷取消了限购等调控政策，但广州和深圳仍维持较为严格的限购、限售等举措。

中心城市房地产市场具有特殊性。双向调控背景下，有关部门会否出台楼市新政?深圳和广州房地产市场能否率先回暖？

这是2023年大湾区房地产市场的焦点。

2、“产业立市”将给房地产带来多大影响？

2022年广东经济增长仅为1.9%，而2023年广东经济增长目标为5%以上。

为实现这个目标，2023大湾区城市的发力点，已经聚焦于产业用地的供应和产业投资的增长。

深圳出台了《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》，提出要以高质量产业空间保障先进制造业发展。按照集中连片、集约节约、突出高端先进制造的原则，深圳将在产业基础比较好、具有空间保障能力的区域打造20大先进制造业园区。总规划用地面积约300平方公里，按照启动区、拓展区、储备区有计划释放工业用地面积约60平方公里。

2023年开始，深圳推出“工业上楼”计划，明确连续五年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化厂房空间，“工业上楼”优质厂房租金平均仅仅为35元每月每平方米。

2022年广州市政府工作报告首次提出“制造业立市”的基础上，2023年，广州市政府提出高质量发展的思路，将“坚持产业第一、制造业立市，加快构建现代化产业体系”列为十项重要任务之首。

2023年，广州明确着力推动“3+5+X”战略性新兴产业成链集群发展，加快汽车及核心零部件产业近地化园区布局建设，支持互联网龙头企业扩大产业布局，全力打造智能网联与新能源汽车、软件和信创、时尚产业、文化创意等8个万亿级产业链群，超高清视频和新型显示、现代高端装备、生物医药及高端医疗器械、绿色石化和新材料、半导体和集成电路、新能源等13个千亿级产业链群，以及一大批百亿级产业链群，形成“万千百”规模化产业链群梯队。

2023年，大湾区城市不约而同地把产业投资放到了最重要的位置。在“产业立市”的时期，房地产市场的机会和挑战如何？将会发生怎样的变化?值得我们高度关注。

3、城市更新是否有破局政策？

2022年，在防止“大拆大建”的政策背景下，再加上经济下行，房地产市场低迷，城市更新项目遇到了巨大的挑战。

2023年，无论是省级政策导向，还是各级城市的政策导向，都强调投资拉动，千方百计增加固定资产投资。

城市更新项目成为2023年投资的重要组成部分。

以广州为例，按照计划，2023年广州将加快城市新中轴线(海珠)片区、广州火车站片区、罗冲围片区等区域连片提升改造，力争城市更新投资超2000亿元。

城市更新在2023年将有望迎来新的破局之年。

4、民营房企能否延续投资能力？

2022年全国房地产投资同比下降10%，广东房地产投资同比下降14.3%。

令人担忧的是：2022年土地市场基本为央企、地方国企和地方投资平台公司托底。

民营房企，尤其是龙头房企，普遍面临流动性危机。再投资能力不足。

2023年，在金融支持“一视同仁”的政策下，民营房企能否走出资金困局，延续投资能力，这是房地产市场“稳投资”的关键。

光有金融支持，还远远不够。市场销售全面复苏回暖，才是重中之重。

2023年的房地产市场复苏，路还很长。