社区商业又名居住区商业，是商业地产的分支，原来只是单纯作为住宅区的配套设施，但随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，以及消费观念的转变，居住区商业在市场杠杆的作用下也有了较大的变化，特别是社区商业称谓的出现扩大了居住区商业的内涵和外延，在一定程度上适应了城市建设与市民居住环境和消费观念的变化，满足和促进了居民的综合消费，方便了居民的生活。作为商业地产的新星，社区商业不仅扮演着服务住区居民的基本角色，还承担着商业地产发展、丰富商业地产体系的重要角色，虽然社区商业发展势头迅猛，但同样存在着诸多先天不足，因此就以目前社区商业面临的问题进行一次探讨。

 

 

社区商业英文“Community”，这一概念是由法国社会学家卡.滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的 相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国， 城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。

 

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民 为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。作者从与住宅物业的关系与服务的范围简单地概括为三种类型：

 

① 自给自足封闭型

 

这种社区商业规模普遍较小，有些附于住宅物业属于裙楼商业、有些独立设置，服务的对象是小区里面的居民，主要满足小区居民日常生活用品需要，经营品种较少，数量较少，多数是小区商业的一部分，主要出现在城市中心规模较小的楼盘，如保利百合花园；以及城郊大盘，如华南新城、广州雅居乐等。

 

②  内外兼修开放型

 

内外兼修型是指临街的裙楼商业，也是依附于住宅物业，规模比第一种大，数量也较多，服务的对象也较广，除了小区的居民还可以服务小区周边的居民甚至更远，经营种类也比较丰富，是社区商业的主要形式，多数在城市中心出现，如中海名都、爱都新天地等。

 

③  独立经营型

 

独立经营型这种社区商业是指独立设置的，并且是开放的，服务对象除了本社区的住户还可以是周边的居民以及其他地区的消费者，规模、服务范围、经营品种都是最大最丰富的，具有城市商业的性质，是社区商业的新发展方向，数量也较小，如星河湾。

 

前两种在经营上都对居民的生活造成影响，因此经营的品种受到一定的限制，而第三种已经具备城市商业的特点，对居民的影响也较小。

 

 

由于商铺价值高，价格至少是住宅的两倍，因此成为开发商的香饽饽，在每个楼盘社区商业到处可见，可是真正经营成功的却屈指可数。发展商不管懂不懂商业的经营管理，为了赚取更多的利润、为了实现项目的销售快速回笼资金、为了面子求大求全，麻木地做商业，这不仅仅使得商铺投资者、经营者未来经营的成败没有保障，而且更是对社会资源的浪费，根据自己的所见所闻，现今社区商业大概存在以下几个问题：

 

①  规模过大，缺乏固定消费群；例如有些开发商为了面子，没有经过验证、没有经过调查就麻木地做商业，造成40万平方米的建筑面积，规划人口1万人，商业面积就有5万平方米，每人平均5平方米，严重超过规范的要求，一个购物中心就需要10万的人口支撑，可想而知肯定是惨淡经营告终。

 

②  定位模糊，缺乏特色；有些开发商胡乱引用一些概念，进行概念炒作，一时说是热带风情，一时又说东南亚风情，没有一个清晰明了的定位，自然就使得消费者难以分辨；还有经营的品种平凡无奇，粗放经营，毫无特色，自然吸引不了消费者前来购物。

 

③  发展商只顾眼前利益，缺乏长远考虑；很多发展商都是为了能够迅速把项目销售出去回笼资金，就使用各种比如打折啊、送物管费啊、返租啊、产权式啊等促销措施，胡乱招卖铺，却对商铺以后的赢利模式、商铺的统一经营管理置之不理，结果就是自己拿石头砸自己的脚，不但使企业的品牌受损，还落了身骂名，这样的企业难有回头客，命运可想而知。

 

④  前期规划设计不合理，后期物业管理跟不上；很多发展商在项目完工招商后才得知自己项目的商铺不符合商家的要求，比如像沃尔玛等大型超市，柱距至少要在8米；还有在项目开始营业之后，发展商为了节省成本就把住宅和商铺捆绑在一起，用一套人马管理，结果却是问题多多，商户埋怨。

 

⑤ 麻木攀比，资源浪费；就拿华南板块来说，八大金刚个个上千亩，各种配套齐全，俨然像个独立的小城镇，老死互不往来，走在里面冷冷清清，有些社区关门的店铺甚至多于开门的，这不但是资源浪费，更是对商家的不负责。

 

 

现今的居住区商业，在经济发展的浪潮中赋予了它新的内涵，不仅是作为住区的一项配套，还是城市商业的延伸，是城市商业的细胞，因此社区商业的成功与否，不仅是经济问题，还是社会问题，所以就社区商业的经营发表一些不成熟的建议：

 

①没有调查就没有发言权。

 

没有经过深思熟虑、调查研究上马的项目将是毁灭性的行为。兵家有云：知己知彼，百战不殆。因此在项目立项之前一定要经过一整套严密的市场调查、消费者研究等，了解市场需要什么，并根据项目的要求配置什么类型的商业，这样的项目才可上马。

 

② 定位要清晰，经营要创新。

 

经过严密的市场调查分析后就要有清晰明了的市场定位，将项目放在消费者心中怎样的位置，并且结合当地的特色，进行创新。

 

③ 发展商要为商家、投资者谋福利。

 

现今的营销一定要以你的顾客为本，就像中国房地产老大万科所说那样，消费者是企业存在的理由，因此要重视客户的利益，把客户作为企业的伙伴，为商家制定一整套赢利模式，共同进退，这样哪还有商家不愿意掏钱的！

 

④ 商家的前期介入，各方资源共享。

 

开发商开发的产品最终还是要卖给客户，因此只有客户最了解他们的需要，因此在开发前期我们就与目标的商家例如沃尔玛、宏城超市、国美等大型商家就产品的要求进行探讨，闭门造车已过时，走出去才是正路；还有各大发展商要放下面子，当今的竞争是在合作上进行竞争，因此要为别人打开一扇窗，其实也是为自己打开一扇交流的窗，更是为社会谋福利。

 

⑤ 物业管理要跟上。

 

硬件是商铺经营的基础，而软件却是商铺经营成功的关键因素，因此发展商要用两条腿走路，软硬都要过关，这样获得的将比付出的多。

 

四、结语

 

社区商业作为项目的重要组成部分，它的成败也是衡量一个项目开发经营成败的重要指标，新的时代赋予了它新的内涵，因此在项目开发过程中，开发商要善待自己的客户，更要善待社会的资源。期待社区商业明天的辉煌！