1月5日，首套房贷利率动态调整机制出台。

央行和银保监会联合发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。

《通知》明确，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

1、按照规定，全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限按照不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点设定，按当前LPR水平计算，当前的下限为4.1%。

符合调整“下限”的条件为：评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

具体的“下限”可调整的幅度是多少，文件没有说。按照文件的指导思想，2023年“达标”城市的首套房贷利率大概率在4%以下。事实上，在此之前，全国已经有20多城的首套房贷利率在4%以下了。

2、对“第一套、第二套、第三套”住房的差别性的房贷利率政策，代表了管理层的最新思路。

住建部部长倪虹近日在一次央视专访表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买第三套以上住房的，原则不支持。

这个“一、二、三”的分类和差异化支持措施，具体就落实到首套房贷利率的动态调整上了。

3、首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的出台，对房地产行业当然是好事。

毕竟，房贷利率“下限“的打开，降低了购房成本，从中长期看，有利于住房消费激活。

4、 对于房地产圈内人士而言，尚存三个困惑：

——新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，房地产市场已经明显下行了，再用调低房贷利率下限的办法，短期能否扭转市场颓势？

——房地产投资者的钻营能力，远远超过预期。“一、二、三”的分类和差异化支持措施，炒楼者完全可以利用。

———新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降，这个条件看似平常，事实上很不简单。城市政府要不要“达标”，用不用这个政策？这是颇费思量的事情。

5、首套房贷利率动态调整机制出台，意味着金融支持房地产的政策的进一步落实和推进。

2023年，房地产行业一定而且必须走上复苏的道路。这恐怕已经达成共识。

激活房地产的政策，完全可以做到全面和直接。“犹抱琵琶半遮面”，完全没有必要。