2022年即将结束了。

这一年，可以用“一言难尽”来形容。

1、2022年房地产市场的下行，远远超出了预期。

（1）根据国家统计局公布的数据，1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%。房屋新开工面积111632万平方米，下降38.9%。商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，商品房销售额118648亿元，下降26.6%。

（2）根据财政部公布的数据：2022年1-11月国有土地使用权出让收入51174亿元，同比下降24.4%。

（3）多家研究机构的数据表明，百强房企1-11月销售总额约8.7万亿元，同比下降约42%。

考虑到12月房地产市场受疫情等多方面因素影响，销售处于低位。综合各项数据，2022年全年，全国房地产投资额将下降10%，新开工面积下降40%，土地出让金下降25%，销售额下降25%以上。

房地产行业在历经多年的上升后，在2022年出现了“断崖式”下降。

2、房地产政策在2022年的年末发生了重大转向

(1)房地产再度被确认为国民经济支柱产业。2023年，中国经济要保持较高水平的增长，离不开房地产市场的复苏和回升。

(2)金融支持房地产平稳健康发展的政策陆续出台。三箭齐发。从房地产信贷、企业发债、股权融资等方面全方位发力。房贷利率降到近10年来的新低。超过20城的首套房贷利率已降到4%以下。

(3)各地因城施策的政策陆续出台，部分重点城市已经松动了限购、限售等调控政策。

……

在政策的驱动下，2023年的房地产市场已经曙光在前。

3、展望2023年的房地产市场，仍有6个不确定因素：

（1）新冠疫情的发展

12月疫情防控政策调整后，专家们一度很乐观，认为只需几个月，人们就能回归正常的工作和生活。

事实上，病毒的变异和走向，仍有很大的不确定性。

（2）2023年的经济增长

2022年，受多种因素影响，中国经济的增长低于预期，头三季度经济增长为3%，低于年初制定的5.5%的目标。

2023年，后疫情时期，中国经济增长能达到多少，是令人关注的焦点。乐观者认为，可能达到7%-8%，悲观者则认为在5%以内。

2023年的经济增长受国内外政治、经济因素的影响，变数较大。

（3）房地产金融政策

管理层会议上，反复强调要实施“积极的财政政策和稳健的货币政策”。金融支持房地产平稳健康发展的政策陆续出台。

2023年，要看具体的落实措施。

至少有一点，年末各大房企的资金面仍然偏紧。2023年仍将是过“紧日子”的一年。

（4）因城施策背景下，中心城市的政策取向

2023年的中国房地产市场，核心仍然在中心城市。

2023年将是“因城施策”政策自由度最高的一年。具体要看各地的决心和运作。

（5）住房建设制度、房地产新发展模式和房地产市场长效机制的重构

经历了2021-2022的房地产市场调整后，2023年的房地产市场一定不是“回到从前”，而是要转换发展模式，形成新的长效机制。

商品房和保障性住房、政策性住房的关系，租售并举的推进，房地产税试点和立法推进，集体建设用地的释放，房地产开发新机制的形成等，都有待2023年给出答案。

（6）购房信心

2023年，房地产市场最大的挑战，是如何激活需求端。

购房信心，受多种因素影响：对房地产市场的预期，买涨不买跌的心理驱动，收入水平预期下降造成的需求减弱，通胀预期等等。

2023年，房地产行业曙光在前，但前路仍有崎岖。