备受瞩目的中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。管理层对2023年的经济工作进行了部署。

对2022年的经济环境，会议用了“风高浪急”四个字。

对2023年的工作，用了“千头万绪”四个字。

在千头万绪中，管理层对2023年的各项工作进行了全面部署。令人深刻的是下面三点：

1、 着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

2、 要通过政府投资和政策激励有效带动全社会投资。鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。

3、 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。

……

至于房地产业内最为关注的内容，是下面一段：

有效防范化解重大经济金融风险：确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时，要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

1、 将有关房地产的内容，放在“有效防范化解重大经济金融风险”章节，令人关注。

房地产行业的调控，是双向调控。

在房地产过热的时候，提法是“防止房地产泡沫化、金融化”。

2022年，房地产投资额、销售面积、开工面积等指标都出现了“断崖式”下降。根据国家统计局数据，2022年1—11月份，全国房地产开发投资同比下降9.8%，房屋新开工面积同比下降38.9%，商品房销售面积同比下降23.3%，销售金额同比下降26.6%。

房地产市场的下行和波动，已经成为“有效防范化解重大经济金融风险”的重点关注对象。

2、 会议再次强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强调保交楼、保民生、保稳定。

管理层的底线很清晰。投资性需求暂时不会放开，也将得不到政策鼓励。

3、 会议罕见地提到了开发主体的问题。

提出，“满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。”

2022年，超过40家大型房企出现债务逾期违约的现实，令“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”被列为了2023年的工作任务。

期待房企大面积存在的流动性危机，在2023年能够得到切实的缓解。

4、 会议提出，要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

什么是“新发展模式”，管理层和有关部门尚未有明确的定义。

我个人认为：

（1） 提出“房地产业的新发展模式”，意味着管理层不希望房地产回到从前。倘金融地产加杠杆，再上台阶，将积重难返。

（2） 新发展模式，意味着以下几个方面要重构：

——房地产行业的长效机制。（包括房地产税问题）

——新发展阶段的住房建设制度。

——土地财政与房地产业利益机制。

——开发主体。

——房地产产品与住房结构。

……

2023年，房地产行业将迎来新的篇章，但绝不是简单地回到从前。

2023年，将是中国房地产行业的重构年。