2022年，房地产企业的走势可以用一个“悬”字来形容，命运跌宕。

到第三季度末，债务压力、市场销售低迷、再融资举步维艰，房企经营惨淡。

疫情防控影响下，经济下行，市场信心低迷，更令人对房地产市场失去信心。资本市场上，龙头房企碧桂园的股价一度为1港元，龙湖股价一度为6.9港元，旭辉股价最低为0.38港元，龙光股价最低到0.32港元。

但正如陆游的名句：山重水复疑无路，柳暗花明又一村。

房地产行业在最危急的时候，迎来了史诗级的政策利好。

在金融支持房地产平稳健康发展的系列政策出台后，三箭齐发，各项举措陆续到位。房企的融资环境大大改善。

最近两个月，资本市场上的地产股和地产债，全面大幅反弹。价格修复的力度远超预期。截止周五（12月9日），碧桂园股价为3.06港元，龙湖股价为29.5港元，旭辉的股价为1.64港元，龙光股价为1.75港元。

A股中，万科的股价回升到20元上方，达到20.46元，保利为16.45元。

1、2022年，地产股和地产债的走势，是一个典型的危中有机的案例。

坚定看多房地产的投资者，都获得了良好的回报。

做空者，则在这个回合中，遭到了惩罚。

无疑，在2022年如此复杂的环境下，还看多中国房地产，并不容易。

房地产在中国经济发展中的地位和作用，目前仍无法代替。这个是根本点。无论2023年刺激经济的办法和方案如何出台，我们都必须坚定地看到：一切都还离不开房地产的稳定与复苏。

2、“市场底”仍未到来。

伴随着政策利好，资本市场上，地产股走出了一波行情。

然而，我们还应清醒地看到：“政策底”后，“市场底”的到来并不容易。

——目前的地价和房价仍处于历史高位，刚需购房者已经难以为继。

——2022年经济下行压力大，收入预期下降造成房地产需求萎缩。

——“房住不炒”，防范房地产泡沫化和金融化等政策限制了多套物业的购买。

——房地产税试点和立法推进的影响。

3、房地产市场要企稳，至少要满足四个条件：

（1）2023年中国经济增长的目标提高。（6%以上）。就业和收入预期数据改善。

（2）疫情防控放开后，城市和社会能在短期内稳定度过。

（3）货币宽松预期得到落实。房贷利率进一步下调。

（4）因城施策下，房地产正向调控政策进一步出台。

4、展望2023年的中国房地产市场：

——止跌、企稳和复苏，将是2023年房地产市场的三个阶段。

——资本市场上的地产股和地产债价格，仍将有反复。金融再支持，房企都要有业绩做保障。2022年的年报出台，对很多上市房企是大考。

——房企分化和格局重构，将是2023年主线。

紧跟银行金融机构“战略合作”的大型房企，当是一个好的选择。

——2023年的房地产投资，仍将是一个危中有机的年份。

风险厌恶者，在2023年的房地产市场将很难找到合适的标的物。

冒险家们，在2023年将如鱼得水。