在“9+2”泛珠合作中，广东房地产界一直表现积极。起步早、市场化程度高、经验丰富、专业资源优秀等因素，使得广东房地产仍保持泛珠“老大”的位置。但展望未来几年，广东房地产业的发展仍存在以下6大隐忧：

 

六大隐忧

 

 

经过20多年发展，广东房地产已发展到一定高度。以广州为例，2000年，广州房地产的年投资额已接近400亿元，近5年来增幅微小，市场趋于成熟。京、沪等地近年投资大热，泛珠三角其他地区相继崛起，广州作为全国房地产的“第三大市场”的地位正在下降。

 

如何做大市场或巩固市场，是广东房地产未来5年的重要任务。在竞争激烈的国内房地产市场，广东房地产犹如逆水行舟，不进则退。5年后广东房地产要在国内保持一席之地，必须从现在开始，做好充分的准备。

 

 

多年来，广东房地产一直以产品精细、景观突出、装修到位、营销灵活而闻名。外地来粤参观楼盘的发展商络绎不断。然而，多年来，广东房地产在产品方面存在如下几大缺陷：

 

平民化（普通中低档）产品过多，豪宅类（高档次）产品数量少；

 

岭南地方特色不浓，陷入“建筑国际化”误区；

 

缺乏文化内涵和人性关怀；

 

过度集中，细分程度不够；

 

科技含量不足，建筑节能考虑不够。

 

 

广东房地产企业起步早、发展快，民营化进程超前，资本化（如“上市”）进度领先。未来几年，广东房地产企业存在如下发展可能：

 

为数不少的大型房地产开发企业的主要业务将告别广东。在全国化的房地产进程中，“倒插门”成为广东开发企业的主要经营行为。5年内，广东大型开发企业均存在把总部迁离广东的可能性。

 

广州、深圳等城市房地产开发

 

的集聚度加强。“前30位”或“前10位”开发商主导市场的情况将出现。市场由良性竞争阶段转入垄断阶段，这将给市场带来什么，目前我们还很难有结论。

 

外来企业（包括境外企业）的竞争力正在加强，本地企业20年来积累的强势可能被削弱。

 

 

在珠三角地区，可开发土地正日益减少。广州老八区的商品房供应量以每年200万平方米的速度下降。深圳土地以每年35平方公里的速度消耗，已有人发出了“5年后深圳无地可用”的预警。

 

土地的过度透支已开始制约今后广东房地产的发展。“后大盘时代”房地产何去何从，值得研究。

 

 

“北京是中国人的北京，上海是国际化的上海。”但珠三角房地产基本上还是本地化的市场。伴随着制造业的产业转移，中西部城市的崛起，广东房地产的吸引力一直没有质的提高。目前存在以下一些主要问题：

 

缺乏城市吸引力与房地产吸引力的链接，政府行为与开发商行为没有互动，如果产品和市场连泛珠三角的人都没有被吸引，更难以吸引其他城市的人群。中山、珠海、东莞、佛山均属于在国内有很大魅力的城市，但房地产业并没有达到“拉动全国消费”的效应。

 

缺乏投资类产品，从而缺乏投资类客户，这将形成恶性循环。

 

购买力逃离广东，在未来几年将越来越明显。

 

 

当境外200多家建筑设计公司抢滩上海时，广东省内的建筑设计市场仍然是“国语”的天下。当成都等地房地产营销已经开始介入“文化营销”时，广东房地产营销仍在反复打价格牌。

 

过去20年来，房地产专业人才“孔雀东南飞”使得广东赚足了“先发优势”。但是，伴随着2004-2005年人才的“北进”、“西拓”，广东房地产专业资源今后可能沦落为“二流水平”，这值得行业警惕。

 

六大创新建议

 

 

推进珠三角房地产一体化进程，巩固本地市场。

 

推动泛珠三角合作，广东房地产“倒插门”，以扩大市场份额。

 

提前启动外销市场，再次敢为人先。

 

提升城市竞争力与房地产发展相结合。

 

注意商业、写字楼市场的拓展。

 

 

今后，应注意以下四类产品的开发与研究，以保持广东房地产产品的竞争力，包括投资类产品开发、岭南特色产品开发、高端物业开发、复合类型产品开发。

 

 

鼓励竞争，在未来5-8年内均应出台措施抑制垄断。进一步规范市场，吸引外地企业进入，创造公平竞争环境。鼓励广东中小企业走出去，欢迎外地大型企业走进来，应成为广东房地产业的发展策略。

 

 

广佛一体化进程的案例已给出答案：解决广州、深圳等地“地荒”问题的最好途径是：珠三角房地产一体化。“大盘开发”不应成为未来主流，政府主导的“卫星城”开发将是良好的选择。

 

 

在做好产品，规范市场的基础下，重视“全国营销”和“全球营销”将为广东房地产赢得新客源。

 

 

当前急需提高专业公司、专业人才的收入，开展“研发”课题，留住最好的资源。只有保持一流的专业资源，广东房地产才能保持全国一流的地位。