11月，广州的疫情集中于海珠区，海珠区的疫情集中于康鹭片区（康乐村和鹭江村）。因为疫情，康鹭片区成为了大家关注的焦点。

康鹭片区，是广州特殊的城中村。

第一， 人口密度大。

康乐村建设用地为608271平方米，村常住人口3137人，户籍人口2562人。

鹭江村建设用地为518856平方米，村常住人口3527人，户籍人口2272人。

除了村民，在这片约11万平方米的土地上，还住有约10万的外来就业者，其中60-70%为湖北籍。

正因为人口密度大，城中村的居住空间狭小，令疫情防控难上加难。

第二．依托中大布匹市场，康鹭片区成为典型的生产商贸型城中村。

全国纺织看华南，华南纺织看中大。据统计，中大布匹商圈拥有59个分市场，高峰时商铺达到2.3万间，总建筑面积达到300万平方米，经营品种超10万种，直接从业人员超10万人，关联产业人群超200万，年交易额超2000亿。

紧邻中大布匹市场的康乐村和鹭江村，在市场力量的推动下，逐步演变为成为了布匹交易、服装生产和从业人员居住的“产业小镇”。

第三，城中村村民收入高。

因为中大布匹市场的效应，村民收入畸高。根据公示的旧改基础数据，康乐村的人均分红为244365元/人，鹭江村为158313元/人。

1、 城中村人口密度高，基础设施和服务设施不足，公共空间狭小等等弊病和问题，在本轮疫情中，被进一步放大了。

康鹭片区不幸成为了典型。

即使采取了封控，仍无法在短期内阻断病毒传播。

长期封闭大量人群于狭小空间，又容易引发一系列的问题。

最终的解决方案，还是人口疏散。

2、 中心城市都存在城中村问题。

不止在广州。深圳的中低收入群体，很多也住在宅基地房子里。

这是大城市光鲜外表下的一种奇特现象。

土地二元制的制度，是根源。

如果没有城中村，城市的经营成本和生活成本将是另一个级别。

城中村已经是大城市难以分割的紧密组成部分。不是一个“拆”字那么简单。拆掉后，对城市和产业的影响，要认真评估。要有相应的结构来补上。

以广州康鹭片区为例，疫情下，很多人都主张尽快推进城中村改造，尽快解决这10多万人聚集的问题。

事实上，康鹭片区早已列入了改造计划，在2020年就选定了合作开发商。

然而，中大布匹市场和康鹭片区，早已经是一个难以分割的“产业小镇”。无论出于何种目的，拆除康鹭城中村，势必对中大布匹市场这个2000亿的产业集群形成重大打击。

就算不拆除，这轮疫情下，大量商户和经营者被动撤出，也让中大布匹市场元气大伤。

3、 中大布匹市场和康鹭片区，是市场力量长期集聚形成的。这个区域有产业，有烟火气，但也缺了不少的东西。

无论是城市配套，还是公共空间，这里都欠缺。当然也缺乏高质量的生产空间、商贸空间和居住空间。

但这些都不是致命的，最致命的是:缺乏一个稳定有效的利益机制。

——地方行政部门缺乏税收，缺乏动力，但管理责任（治安、消防、管理等等）沉重，开支不少。

——拥有物业产权的村民和持有者，坐享丰厚的租金收益。

——布匹产业经营者，在变幻的市场竞争和时代变局中苦苦经营。

中大布匹市场和康鹭片区是市场力量自发形成的“野孩子”。利益机制的不平衡，令这个“产业小镇”潜伏着危机。2022年这一轮疫情，令产业链遭到直接冲击。但几乎所有人想到的，不是“救产业”，而是“拔掉城中村”。

4、城中村，容易让人产生误读。

例如，因为康鹭城中村，搞掂了近十万外来租赁居住的人口，城市有关部门还认为自己没有了解决外来低收入群体居住的责任。

5、最后说一说城中村改造。我始终认为要重视城中村改造的风险。

在楼价和地价都处于历史高位的时候，进行城中村改造，时机选择有点疯狂。

万一房地产市场出现大波动，楼价、地价大幅回调，局面将难以收拾。特别是地方政府没有“余粮”的背景下。