日前，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》 财预〔2022〕126号 。

房地产圈内第一时间，就关注到了文件中的这一条：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

这个新规的出台，不是小事。将对第四季度全国土地市场产生重要影响。

2022年房地产市场转冷，土地市场由地方国企“托底”，已经不是秘密。

全国22个重点城市2022年第一轮土地集中出让的总金额中，央企占比为27%，地方国企占比为43%。第二轮土地出让中，央企占25%，地方国企占47%。

市场清淡的时候，地方国企平台在土地市场的作用很突出。而众所周知的是，卖地收入和地方钱袋子的关系是如此的密切。

瓜田李下，很难说清关系。

根据有关机构的统计，2021年以来22城集中出让的土地中，部分土地的开工进度明显慢于正常水平，有些干脆在晒太阳。

管理部门出台新规，针对性很强。

大家不要忘记了，从2021年开始，各地的土地出让金已经划归税务部门征收。

“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”分为三部分:

1、 严禁通过举债储备土地。这一条是早就有的规定，这一次加以重新强调，用了“严禁”字样。

2、 不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。这是明确的新规，也是房地产圈最为关注的。

3、 不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。这是否意味着地方的“紧日子”的真正来临？

再看回财政部财预〔2022〕126号文，文件还强调:

1、 地方各级财政部门在坚持严控一般性支出，厉行节约、勤俭办一切事情同时，要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。

2、坚决落实党中央、国务院确定的各项减税退税降费政策，确保应减尽减、应退尽退，依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。

3、进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

作为房地产圈内人士，看完上述文件后，直接就能得出三点判断：

1、2022年的年末，不会收“过头税“。但除了各种减税退税降费外，该交的税要及时交。

2、地方国企“托底”土地市场的行为，将受到新规的影响。事实上，就算没有新规，这种行为也没有持续性。

土地市场的真正考验，在2023年。

3、过紧日子背景下，新规进一步约束和规范了卖地和举债的行为。未来的地方财政如何过日子？值得高度关注？

2022年，房地产市场的下行，直接引发土地市场的萎缩，令“土地财政”不再具有可持续性。

或许，体系重构和规则改变已经在所难免。对房地产行业带来的直接影响将是：房地产税短期即使不来，但也为期不远了。