万物云上市的时机，一直是业内热议的话题。

10月6日（周四），港股中的万物云的股价收于44.4港元。这个价格，较之9月29日上市的发行价49.35港元，已经跌去10%。

1、物业管理和服务类公司的资本热潮已经退去

万物云在2022年4月1日正式递交上市招股书时，碧桂园服务的总市值超过1100亿港元。当时，很多人预测万物云也将达到千亿市值。

然而，截至10月6日收盘，万物云的总市值为518亿港元。碧桂园服务的总市值为410亿元。

显然，万物云上市的时机并不理想。

在过去几年中，资本的渗透，再加上互联网时代的想象空间，令物管服务类的估值不断提高。万物云的估值变化，就清晰地体现了这一点。

2017年，万科物业引入两家战略投资者博裕资本和58集团，博裕资本以其管理的基金认购 25%股权，代价为15亿元，58集团以其下属公司认购5%股权，代价3亿元。

2021年11月，博裕资本转让了约7%的持股，套现69.86亿元。

2021年12月，58集团将持有的1996万股转让给海南云胜，总代价19.91亿元。

在资本的狂欢中，参与方都赚到了钱。

然而，2022年伴随着房地产行业的退潮，物管服务类企业的退潮也在所难免。

2、物业管理公司不再“以规模为大”

根据公开资料，截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米。其中，管理住宅物业达到2823个，在管建筑面积约6.6亿平方米，合约建筑面积约8.78亿平方米。

然而，这样的规模还不是行业“老大”。碧桂园服务同期在管物业达到5041个，规模更大。

扩大规模并不难，“买买买”就可以。

然而，要实现可持续的盈利指标，并不容易。

万物云2019年至2021年分别实现收入139.27亿元、181.45亿元、237.04亿元。同时，公司实现年内利润10.4亿、15.19亿以及17.14亿元。

传统物业管理服务的利润率并不高。未来预期难以乐观。

这才是物管公司股价退潮的根本原因。

3、万物云的战略方向

万物云并没有把自己定义为一间普通的物业管理公司。从“万物云”这个名字，大家就可以看得出来。

万物云自我定义为：从城市服务商上升至空间科技服务，构建三大模块七大业务板块。

包含Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块，细分为万物梁行、万科物业、朴邻发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长七大业务板块。

关于IPO融资的用途，万物云表示：公司将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设，以回馈客户。通过空间里数字化基础设施的搭建与连接，重塑空间效率，让服务历久弥新。

如此看来，在当前大环境下，万物云能够实现500亿市值，市盈率远远跑赢其他物管服务类公司，还是有原因的。

4、市场已经变天

2022年，国内房地产市场处于低迷期。

房地产开发商与物业管理公司之间的特殊关系，令物管企业也难免受拖累。

2022年，由于无法在港交所规定最后期限披露年报，被迫停牌的房企包括了融创中国、佳兆业集团、中国奥园、阳光100中国等，物管企业包括恒大物业、奥园健康等。

在资本退潮和市场变天的背景下，物业管理服务企业的股价波动，值得高度关注。