2022年广东房地产市场运行呈现6个特征：

1、土地市场减量

土地市场：土地供应同比下降近三成，成交金额下降四成。

供应量：1-8月，广东省经营性用地挂牌面积6544.41公顷，同比下降28.9%，为近三年同期最低值；流拍面积达867公顷，为近三年同期峰值，市场整体持续调整。

成交金额：1-8月，广东省经营性用地总成交金额2496.69亿元，同比下降40.8%。各区域经营性用地成交金额同比均有不同程度下滑：东翼区域成交金额44.4亿元，同比下降76.7%；珠三角区域成交金额2362亿元，同比下降37.2%；西翼区域成交金额43亿元，同比下降56.5%；粤北山区成交金额47亿元，同比下降72%。

预计2022年全年全省经营性土地公开出让成交金额为3750—4000亿水平，约为2021年的5-6成，创出近6年的新低。

2、房地产市场：见顶回落

根据国家统计局公布的数据：1-8月，全国商品房销售面积8.8亿㎡，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。

预计2022年全国全年成交金额为13万亿左右，约为2021年的7成，创出近7年的新低。

广东：上半年全省商品房销售面积5289.03万平方米，销售金额7876.09亿元，同比下降25.3%和31.3%。

业内普遍认为，2021年是中国房地产市场的顶部。全国房地产投资额18万亿，销售面积18亿平方米，销售金额18万亿元，将是一个历史性的顶部。

广东房地产的见顶，比全国房地产市场的见顶要早。

2017年，去库存背景下，全省商品房销售面积1.96亿平方米，是个顶部。2020年，全省商品房销售金额2.25万亿元，是个顶部。

3、市场分化

（1）居住类高端物业成交活跃。

中心城市的豪宅特别畅销，引起结构性价格上涨。

——广州千万以上豪宅2021年成交总套数达到创纪录的2802 套。2022 年上半年，成交量再创新高，达到1265 套。

——9月21日，深圳蛇口豪宅招商玺家园开盘，推出604套总价1244万元起的豪宅，总货值超100亿元。当天总共有1614人来抢604套房子。项目在开盘当天售罄，成为日光盘。

（2）商业、写字楼空置率居高。

零售商业空置率：广州达9%，居一线城市之首，值得高度关注。

写字楼空置率：广州为14%，低于其它一线城市。

另据数据显示，2021年末，大湾区各大城市甲级写字楼的空置率由高到低排名为：东莞、珠海、佛山、肇庆、中山、深圳、惠州、江门、香港、广州。其中，佛山写字楼空置率排名湾区第三，达到37%，排在东莞（47%）、珠海（46%）之后。

4、区域发展不均衡

1-8月，广东省商品房销售面积：珠三角区域比重为67%，粤东区域比重为14%，粤北山区比重为10%，粤西区域比重为9%。

1-8月，广东省商品房销售金额：珠三角区域比重为85%，粤东区域比重为7%，粤北山区、粤西区域的比重均为4%。

非中心城市、特别是县域一级的房地产市场需求受人口流出及中心城市虹吸效应等影响，面临巨大挑战。土地供应规模、商品房存量去化压力大。

5、房企冰火两重天

（1）民企爆雷

截止2022年9月，至少有32家大型房地产公司宣告债务暴雷，包括多家粤系民营房企，原因为高度依赖于再融资、巨额债务到期，再融资出现问题，盲目扩张导致资金链断裂。

（2）地方国企成房地产市场主力

从全国22城集中出让成交单位看：

2022年22个重点城市的第二批次居住用地集中出让，民营企业拿地金额比例比第一批提升7个百分点，达到26%。而地方国企拿地金额比例上升至47%，地方国企仍是土地市场拿地主力。

广州前两批次集中出让企业拿地情况看：

广州本地国资控股公司在前两批次集中出让拿地17宗，其中广州城建、广州地铁拿地成交金额均超100亿元。

6、工业用地价格上涨，产业园区竞争激烈

近年来，广东产业园发展迅猛，空置率高，竞争激烈。

以广州为例，近年广州市产业用地政策特点与重点导向聚焦于促进创新、盘活存量、促进产业空间集约复合、保护实体产业空间等方面。

据《2020年广州市产业园区发展报告》，2019年村级工业园、国有旧厂房存量剧增，产业园区有889个；2020年底产业园区数量达1765个。2020年广州花都区、增城区的产业园区空置率达到了50%以上，分别为56%和53%。全市大多产业园区空置率在30%至40%之间。

2022年，广东的新增工业用地成为稀缺资源，供应减少，价格上升。

2022年1-8月，广东省工业用地挂牌面积5103公顷，同比下降6.2%；成交金额约350亿元，同比增加4.8%；地面地价794元/㎡，同比上升18.1%；流拍94宗，总面积410公顷，同比上升14.8%。