2022年，是充满不确定性的一年。

——在年初的时候，谁都不会预计到，上半年全国GDP增长仅有2.5%。

——谁都不会预计到欧美主要经济体2022年的通胀会超过8%、美联储加息如此“暴力”，人民币汇率这么快就“破七”。

——房地产市场收缩，大家都有思想准备，但1—8月全国商品住宅销售金额下降30%，部分龙头房企销售金额下降超过50%，还是超出了预期。

——国家统计局16日公布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有50个和56个。

楼价在短短一年多的时间里，已经发生了方向性的逆转。

……

展望未来的房地产市场，大家普遍觉得“没底”。无论是政策方向，还是房地产市场的基本面，似乎都充满了不确定性。

然而，越是在这样敏感的时期，越要明确什么是确定的，什么是不确定的。

1、确定的事情：

——2021年是中国房地产市场的“顶”。未来几年，都将是“见顶回落”的年份。

年投资14万亿元，年销售金额18万亿元的高峰，基本上不会再出现了。

——房地产市场格局发生重大改变。具体有三点：

（1）一线城市和中心城市房地产市场更强，三、四、五线城市房地产市场转弱。

（2）国有开发企业市场份额增加，民营房企市场份额减少。

（3）中心城市中，商品房和政策性保障住房的构成发生改变。

——不同类型物业的价值分化。受多种因素影响，中心城市中，商业、办公、酒店类物业价值在下降，同时，优质居住物业价值还在上升。

——2022年的年末和2023年，地方城市“因城施策”，房地产政策以暖风为主基调。

2、不确定的事情：

——房地产税立法推进、试点开征的的时间表，以及具体的执行方案，存在不确定性。

——2022年年末的地价和楼价的波动，存在不确定性。影响因素很多。

——管理层“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的思路，是否会延续到2023年？房地产去金融化，去泡沫化的过程还要延续多久？

——经济下行的背景下，刺激政策和货币政策的走向，是个变数，将深刻影响房地产市场的发展趋势。

3、清晰了房地产市场的确定性和不确定性，有助于我们作出正确的投资选择。

在看不清楚的时候，冒险家认为是机会，但更多的人会认为是风险。