城市更新，政策多变。

9月13日，广州市规划和自然资源局，颁布了城市更新5个指引性文件的2022年修订版：

《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》、《广州市城市更新单元设施配建指引》、《广州市城市更新单元详细规划报批指引》、《广州市城市更新单元详细规划编制指引》、《广州市关于深入推进城市更新促进历史文化名城保护利用的工作指引》。

在这5个文件中，房地产业内最关注的是《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》。

在文件中，重新确定了三个管理圈层中，城市更新产业建设量占产居总建设量的比例。

具体为：

第一圈层（广州环城高速以内的区域，共220平方公里），城市更新单元产业建设量原则上占产居总建设量的50%；或城市更新单元融资地块上产业建设量原则上占融资地块产居总建设量的 50%以上。

第二圈层（广州环城高速以外，东至天河-黄埔、番禺-黄埔区界，南至广明高速，西至广州-佛山市界，北至华南快速范围，共397平方公里），产业建设量原则上最低占比为30%；或城市更新单元融资地块上产业建设量原则上占融资地块产居总建设量的30%以上。

第三圈层（第一、二圈层外的其他区域划为第三圈层），除已经纳入重点功能片区按规划控制外，其他区域城市更新单元产业建设量占产居总建设量的比例，由所在区结合片区产业发展规划和城市更新单元实际，自行制定指引。

文件出台，业界和媒体都认为是城市更新的重大利好。毕竟，仅仅一年前，文件规定的比例是：

第一圈层内的城市更新单元，产业建设量原则上占总建设量的60%及以上；第二圈层内的城市更新单元，产业建设量原则上占总建设量的40%及以上。

1、广州2022年，对城市更新的产居比作出下调，是非常及时的举措。

2021年到2022年，经济下行叠加多种因素的影响，房地产行业已经发生了方向性的改变。

地价不断攀升，融资地块价值不断提升的阶段，已经告一段落。

旧改项目，倘若在指标上约束过严，很多项目将失去经济可行性。

2、如果从产业发展和房地产行业的发展态势看，短期内，广州旧改项目的风险在不断增大，这是值得有关部门慎重研究的事情。

3、关于产居比的问题。

2021年，第一圈层内的城市更新单元，产业建设量原则上占总建设量的60%及以上的时候，很多人都认为“偏高”。

2022年调整为50%。就合适了吗？

其实，问题在于两点上：

第一， 中心区城市更新的“初心”是什么？目标清晰了，各种规划和行动才不会动摇。

第二，定义了超高标准的产居比（无论是50%还是60%），就需要在旧改项目的发展模式上有彻底的转变。

如果仍然依靠房地产开发为主要动力，只有房地产开发这一只“奶牛”，那无疑会举步维艰。

4、产业发展是一项长期的事业，而恰恰房地产开发是一门追求快速产生效益的生意。这个矛盾不解决，很难去推进。

从目前情况看，产业的培育机制，产业的金融支持，产业发展的政策鼓励，都需要深入推进。

5、作为城市更新投资主体的房地产开发商，只能感叹：政策越来越多，赚钱越来越难。